Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Eine Wertsicherungsklausel im langfristigen Mietvertrag ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie theoretisch eine Erhöhung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss ermöglicht. Das hat der OGH mit Entscheidung vom 30.7.2025, 10 Ob 15/25s, klargestellt: § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf Bestandverhältnisse als langfristige Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar.
Worum ging es in der Entscheidung?
Der Oberste Gerichtshof hatte zu klären, ob eine Wertsicherungsklausel in einem langfristigen Mietvertrag unwirksam ist, wenn sie rein rechnerisch schon in den ersten zwei Monaten zu einer Erhöhung führen könnte. Die Entscheidung beendet eine Phase der Rechtsunsicherheit, die durch frühere, strengere Urteile entstanden war (Entscheidung im RIS).
Warum gilt das Zwei-Monats-Verbot des KSchG nicht für Mietverträge?
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG verbietet Preiserhöhungen innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss. Laut OGH ist diese Bestimmung auf langfristige Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge nicht anwendbar, weil solche Verträge nicht darauf ausgelegt sind, innerhalb von zwei Monaten vollständig erfüllt zu werden. Eine Wertsicherung bewirkt zudem keine überraschende einseitige Preiserhöhung, sondern erhält lediglich die Kaufkraft des Geldes – ein unzulässiges Überraschungsmoment für Mieter:innen besteht daher nicht.
Darf der Indexmonat vor dem Vertragsabschluss liegen?
Ja. Das Höchstgericht bestätigt, dass die Wahl eines Indexmonats kurz vor dem Vertragsabschluss – etwa des zuletzt verlautbarten Werts – zulässig und branchenüblich ist. Eine solche Vereinbarung dient dazu, das wirtschaftliche Gleichgewicht zwischen Vermieter:in und Mieter:in von Beginn an stabil zu halten.
Was bedeutet das für die Wertsicherungsklausel in der Maklerpraxis?
Als Makler:in sollten Sie bei der Erstellung von Mietanboten darauf achten, dass der Ausgangsmonat für die Wertsicherung korrekt und zeitnah zum Vertragsabschluss gewählt wird; eine Orientierung am zuletzt veröffentlichten Indexwert ist rechtlich unbedenklich. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Ist im Mietanbot ein Ausgangsmonat für die Wertsicherung angegeben?
- Liegt dieser zeitnah zum Vertragsabschluss, etwa beim zuletzt verlautbarten Indexwert?
- Stimmen Mietanbot und Mietvertrag bei der Wertsicherung überein?
- Wurden für Anpassungen ab 2026 die Grenzen des Mieten-Wertsicherungsgesetzes berücksichtigt?
Grundlagen zur Wertsicherung finden Sie im Beitrag zur Indexierung der Miete nach MRG.
Rechtliche Beratung zur Wertsicherungsklausel
Ob Formulierung von Wertsicherungsklauseln, Prüfung bestehender Mietverträge oder Abwehr von Rückforderungsansprüchen: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Vermieter:innen und Hausverwaltungen bei allen Fragen zur Wertsicherung in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über die Autorin: Mag.a Sabrina Oberlojer
Rechtsanwältin für Immobilien- und Wirtschaftsrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Maklerrecht, Vertragserrichtung, Asset und Share Deals sowie Prozessführung. Vize-Präsidentin der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. 2026 unter die Top-Immobilienanwältinnen Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
