Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Ein Wiederkaufsrecht kann nicht gleichzeitig der verkaufenden Partei und einer am Verkauf unbeteiligten dritten Person eingeräumt werden. Laut OGH vom 21.10.2025, 8 Ob 101/25y, verstößt eine solche Vereinbarung gegen § 1070 ABGB und ist unwirksam – der Kaufvertrag selbst bleibt aber aufrecht.
Was ist ein Wiederkaufsrecht nach § 1070 ABGB?
Gemäß § 1070 ABGB ist das Wiederkaufsrecht ein höchstpersönliches Recht. Es ist grundsätzlich unübertragbar und unvererblich. Die Rechtsprechung erlaubt zwar, ein Wiederkaufsrecht direkt für eine dritte Person anstelle der veräußernden Partei zu vereinbaren.
Warum sind mehrere konkurrierende Berechtigte unzulässig?
Eine Konstruktion, bei der mehrere Personen unabhängig voneinander oder konkurrierend zur Ausübung berechtigt sein sollen, widerspricht dem gesetzlichen Zweck. Dieser soll verhindern, dass Käufer:innen einer unüberschaubaren und zeitlich nicht absehbaren Bindung gegenüber mehreren Berechtigten ausgesetzt sind (Entscheidung im RIS).
Was bedeutete das im konkreten Fall?
Ein Witwer konnte das Wiederkaufsrecht nach dem Tod seiner Frau nicht allein ausüben, obwohl er in der Urkunde neben ihr als Berechtigter genannt war. Da die Einräumung an ihn als Dritten neben der eigentlichen Verkäuferin unwirksam war, blieb der ursprüngliche Kaufvertrag der Käufer:innen vollinhaltlich aufrecht. Die Unwirksamkeit des Wiederkaufsrechts führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Immobilienkaufs, weil die gesetzlichen Beschränkungen primär dem Schutz der Käufer:innen dienen.
Was bedeutet die Entscheidung zum Wiederkaufsrecht für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie bei Vereinbarungen über Wiederkaufsrechte auf die strikte Auslegung des § 1070 ABGB und die aktuelle Rechtsprechung achten, weil die Einräumung konkurrierender Rechte an mehrere Personen zur Unwirksamkeit führt. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Wem genau soll das Recht zustehen – der verkaufenden Partei oder einer dritten Person anstelle der verkaufenden Partei?
- Sind mehrere Personen unabhängig voneinander oder konkurrierend als Berechtigte vorgesehen?
- Ist den Parteien bewusst, dass das Recht höchstpersönlich, unübertragbar und unvererblich ist?
- Wurde die Klausel vor der Unterzeichnung rechtlich geprüft?
Weitere Fragen rund um die Rechtsstellung an Liegenschaften behandelt unser Beitrag Eigentum vs. Nutzungsrecht.
Rechtliche Beratung zum Wiederkaufsrecht
Ob Gestaltung von Wiederkaufs- und Vorkaufsrechten, Prüfung bestehender Kaufverträge oder Vertretung im Streitfall: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Verkäufer:innen und Käufer:innen bei Liegenschaftstransaktionen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über die Autorin: Mag.a Sabrina Oberlojer
Rechtsanwältin für Immobilien- und Wirtschaftsrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Maklerrecht, Vertragserrichtung, Asset und Share Deals sowie Prozessführung. Vize-Präsidentin der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. 2026 unter die Top-Immobilienanwältinnen Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
