Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG steigt mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) ab 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre. Das gilt auch für Verlängerungen und für die erste stillschweigende Verlängerung. Für Vermieter:innen, die keine Unternehmer:innen im Sinne des KSchG sind, bleibt es unter bestimmten Voraussetzungen bei drei Jahren.
Was ändert sich bei der Mindestbefristung ab 2026?
Mit dem 5. MILG wird die gesetzliche Mindestbefristungsdauer für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes verändert. Ab dem 1. Jänner 2026 steigt die Mindestfrist für befristete Mietverträge sowie für deren Verlängerung von bisher drei auf fünf Jahre. Die Regelung gilt auch für die erste stillschweigende Verlängerung eines Vertrags, die sich damit ebenfalls auf fünf Jahre beläuft.
Für wen gilt weiterhin die dreijährige Befristung?
Eine Ausnahme besteht für Vermieter:innen, die nicht als Unternehmer:innen im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Werden nicht mehr als fünf Mietgegenstände vermietet und keine Dritten wie Hausbesorger:innen beschäftigt, dürfen Mietverträge weiterhin mit einer Mindestdauer von drei Jahren abgeschlossen werden. Im Zweifelsfall ist jedoch die längere Frist zu wählen, um eine Unwirksamkeit der Befristung zu vermeiden.
Welche Rolle spielt das Mieten-Wertsicherungsgesetz?
Zusätzlich ist am 1. Jänner 2026 das Mieten-Wertsicherungsgesetz in Kraft getreten, das Mieterhöhungen begrenzt. In Altbau- und Gemeindewohnungen ist die Steigerung für 2026 mit einem Prozent und für 2027 mit zwei Prozent gedeckelt. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes werden Inflationsraten über drei Prozent nur noch zur Hälfte an die Mieter:innen weitergegeben.
Was bedeutet die neue Mindestbefristung für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie bei Neuabschlüssen und Verlängerungen ab 2026 die Unternehmereigenschaft der Vermieter:innen genau prüfen und im Zweifel eine Befristung von mindestens fünf Jahren vereinbaren. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Fällt der Mietvertrag in den Anwendungsbereich des MRG?
- Ist die vermietende Person Unternehmer:in im Sinne des KSchG?
- Werden mehr als fünf Mietgegenstände vermietet oder Dritte wie Hausbesorger:innen beschäftigt?
- Beträgt die Befristung – auch bei Verlängerungen – mindestens fünf Jahre, wenn Zweifel bestehen?
Was bei der Wertsicherung im Mietvertrag zu beachten ist, lesen Sie in unserem Beitrag zur Indexierung der Miete nach MRG.
Rechtliche Beratung zur Mindestbefristung
Ob Prüfung der Unternehmereigenschaft, Gestaltung befristeter Mietverträge oder Verlängerung bestehender Verträge: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Vermieter:innen und Hausverwaltungen bei allen Fragen zur Befristung von Mietverträgen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über die Autorin: Mag.a Sabrina Oberlojer
Rechtsanwältin für Immobilien- und Wirtschaftsrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Maklerrecht, Vertragserrichtung, Asset und Share Deals sowie Prozessführung. Vize-Präsidentin der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. 2026 unter die Top-Immobilienanwältinnen Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
