Kurz zusammengefasst: Seit 1. Jänner 2026 gilt in Österreich das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es vereinheitlicht den Zeitpunkt von Mietzinsanpassungen auf den 1. April eines jeden Jahres, begrenzt überdurchschnittlich hohe Inflationsanpassungen auf die Hälfte des über 3 % hinausgehenden Anteils und deckelt bei Wohnungen mit gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen (Kategorie-, Richtwert- und angemessener Mietzins) die Erhöhung zum 1. April 2026 auf maximal 1 % und zum 1. April 2027 auf maximal 2 %. Eine wirksame vertragliche Wertsicherungsklausel bleibt weiterhin zwingende Voraussetzung – das MieWeG ersetzt diese nicht, sondern bildet eine gesetzliche Obergrenze.
Wie oft und wann darf der Mietzins nach dem MieWeG künftig valorisiert werden?
Nach dem MieWeG ist eine Valorisierung bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG nur mehr einmal jährlich zum 1. April zulässig.
Was bedeutet die 3-Prozent-Grenze des MieWeG nach dem VPI 2020?
Übersteigt die durchschnittliche Jahresveränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) 2020 die 3-Prozent-Marke, darf der darüber hinausgehende Teil nach § 1 Abs. 2 Z 1 MieWeG nur zur Hälfte an die Mieter:innen weitergegeben werden (Beispiel: Bei 4,8 % Jahresinflation beträgt die maximale Anpassung 3 % + 0,9 % = 3,9 %). Diese Regelung gilt sowohl im Vollanwendungsbereich als auch bei freien Mietzinsen im Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs. 4 MRG).
Gibt es eine zusätzliche Deckelung für mietzinsbeschränkte Wohnungen?
Ja. Bei Wohnungen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen (Kategorie-, Richtwert- und angemessener Mietzins), darf die VPI-Veränderung des Jahres 2025 bei der Valorisierung am 1. April 2026 mit maximal 1 % und jene des Jahres 2026 am 1. April 2027 mit maximal 2 % berücksichtigt werden (§ 1 Abs. 3 MieWeG). Für freie Mietzinse im Teilanwendungsbereich gilt diese Sonderdeckelung nicht.
Wie wird die erste Anpassung nach Vertragsabschluss berechnet?
Im ersten Anpassungsjahr wird nur jener Anteil der Indexveränderung berücksichtigt, der den vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monaten des vorangegangenen Kalenderjahres entspricht (x/12). Bei einem Vertragsabschluss im September 2025 können zum 1. April 2026 somit 4/12 der Indexveränderung 2025 angesetzt werden – begrenzt durch die jeweils anwendbaren gesetzlichen Höchstgrenzen.
Was bedeutet das MieWeG für Makler:innen und Hausverwalter:innen?
Das MieWeG verlangt stets eine Parallelrechnung: Zunächst ist die Erhöhung anhand der vertraglichen Wertsicherungsklausel zu ermitteln, anschließend die Obergrenze nach dem MieWeG zu berechnen. Zur Anwendung gelangt zwingend der für die Mieterseite günstigere Wert.
Dieser Beitrag basiert auf dem Expertentipp „Mietzinsanpassungen Neu: Was Vermieter:innen und Verwalter:innen beachten müssen!“ von Mag. Stefan Oberlojer, erschienen im Immobilienmagazin, Ausgabe 03/2026.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
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