Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Wien ist seit der Novelle der Wiener Bauordnung im Juli 2024 stark eingeschränkt: Die gewerbliche Beherbergung für 2 bis 30 Tage ist grundsätzlich verboten. Erlaubt bleibt nur Home Sharing bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr; Verstöße werden mit Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro sanktioniert.
Was gilt seit der Novelle der Wiener Bauordnung?
Die gewerbliche Nutzung von Wohnungen für Beherbergungszwecke für einen Zeitraum von 2 bis 30 Tagen – typischerweise über Plattformen wie Airbnb oder booking.com – ist grundsätzlich verboten. Ziel der Regelung ist es, den Entzug von Wohnraum für die Wiener Bevölkerung zu verhindern und das Geschäftsmodell der rein kommerziellen Kurzzeitvermietung zu unterbinden.
Wann ist Home Sharing noch erlaubt?
Eine Wohnung darf nur dann bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden, wenn die vermietende Person dort weiterhin ihren tatsächlichen Wohnsitz hat und diesen nicht dauerhaft aufgibt. Ein bloßer Meldezettel reicht nicht aus; es muss sich um den tatsächlichen Mittelpunkt der Lebensbeziehungen handeln. Für diese Zeiträume ist zudem die Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz zu entrichten.
Ab wann gilt eine Vermietung als gewerblich?
Die Baubehörde legt den Begriff der Gewerblichkeit sehr weit aus. Sobald eine Wohnung regelmäßig gegen Entgelt angeboten wird – etwa durch Inserate oder die Montage von Schlüsselkästchen –, geht die Behörde von einer gewerblichen Nutzung aus. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist dafür nicht erforderlich.
Welche Ausnahmen und Strafen gibt es?
Wer über die 90-Tage-Grenze hinaus vermieten möchte, benötigt eine Ausnahmebewilligung. Sie wird für maximal fünf Jahre erteilt und setzt die Zustimmung aller Miteigentümer:innen der Liegenschaft voraus. Verstöße werden streng kontrolliert und mit Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro geahndet.
Was bedeuten die Regeln zur Kurzzeitvermietung für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie Ihre Kund:innen bereits bei der Vermittlung von Objekten oder im Rahmen der Hausverwaltung proaktiv über diese Nutzungseinschränkungen und die hohen Verwaltungsstrafen informieren, wenn eine Vermietung der Wohnung an Tourist:innen beabsichtigt ist. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Ist beabsichtigt, die Wohnung über Plattformen kurzfristig zu vermieten?
- Wohnt die vermietende Person dort tatsächlich – nicht nur laut Meldezettel?
- Wird die 90-Tage-Grenze pro Kalenderjahr eingehalten und die Ortstaxe entrichtet?
- Liegt für eine darüber hinausgehende Nutzung eine Ausnahmebewilligung samt Zustimmung aller Miteigentümer:innen vor?
Welche Aufklärungspflichten Makler:innen generell treffen, lesen Sie im Beitrag zur Haftung von Makler:innen.
Rechtliche Beratung zur Kurzzeitvermietung
Ob Prüfung der Zulässigkeit, Antrag auf Ausnahmebewilligung oder Vertretung im Verwaltungsstrafverfahren: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Eigentümer:innen und Hausverwaltungen bei allen Fragen zur Nutzung von Wohnungen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über die Autorin: Mag.a Sabrina Oberlojer
Rechtsanwältin für Immobilien- und Wirtschaftsrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Maklerrecht, Vertragserrichtung, Asset und Share Deals sowie Prozessführung. Vize-Präsidentin der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. 2026 unter die Top-Immobilienanwältinnen Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
