Haftung Makler
Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)
Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat die Makler:in die Interessen der Auftraggeber:in redlich und sorgfältig zu wahren. § 3 Abs 3 MaklerG verpflichtet Makler:in und Auftraggeber:in, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Im Verbraucher:innengeschäft zählen dazu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind; diese sind schriftlich mitzuteilen (§ 30b Abs 2 KSchG).
Die Haftung der Makler:in ist durch eine wichtige Unterscheidung im Schadenersatzrecht geprägt. Die Makler:in hat im Allgemeinen den Vertrauensschaden, nicht aber das positive Erfüllungsinteresse, aufgrund der Aufklärungspflichtverletzung zu ersetzen. Beim Ersatz des Vertrauensschadens ist die geschädigte Person so zu stellen, wie wenn die Aufklärungspflichtverletzung nicht begangen worden wäre (RS0016374).
Beispiel: Der Schaden ist durch eine Differenzrechnung zu ermitteln; es ist zunächst der hypothetische heutige Vermögensstand ohne das schädigende Ereignis zu ermitteln und von diesem Betrag der heutige tatsächliche Vermögenswert abzuziehen (RS0030153). Dabei ist zu beachten, dass das „schädigende Ereignis“ in der Aufklärungspflichtverletzung liegt. Klärt die Makler:in bspw. unrichtig über die Höhe der Heizkosten einer Eigentumswohnung auf, stellen die erhöhten Heizkosten keinen Vertrauensschaden dar, wenn die Käufer:in die Wohnung jedenfalls erworben hätte. Die Makler:in hat die höheren Heizkosten nicht kausal verursacht (Sachverhalt der Entscheidung 1Ob75/18p).
Besonderheiten ergeben sich beim Erwerb von Wohnungseigentum (durch eine Verbraucher:in):
Die Makler:in muss zumindest in den Wohnungseigentumsvertrag einsehen und über Besonderheiten des Vertrages aufklären sowie durch Einsicht in das Grundbuch Kenntnis über den Umfang des mit dem Wohnungseigentum verbundenen ausschließlichen Nutzungsrechts verschaffen (5Ob93/16m).
Besonderheiten sind auch bei der Einschätzung eines Verkaufspreises gegeben:
Zu besonderen Informationen über die Angemessenheit des Kaufpreises – abgesehen von einem expliziten Auftrag oder auffälligen Preisdifferenzen – ist die Makler:in nicht generell verpflichtet.
Gibt die Makler:in jedoch Auskunft über den Kaufpreis gilt zu beachten: Der OGH judiziert in ständiger Rechtsprechung, dass Grundstücksbewertungen mit Unschärfen behaftet sind (der OGH anerkennt Bewertungsspannen von etwa 15 bis 30 %; eine Abweichung außerhalb dieser Spannen ist ein Indiz für sorgfaltswidriges Handeln, eine Wertermittlung innerhalb der Spannen ist aber nicht schon deshalb sorgfaltsgemäß; OGH 6 Ob 115/21m; 7 Ob 208/24z). Jedenfalls hat die Makler:in nachvollziehbare Überlegungen zum Wert des Vermittlungsgegenstands anzustellen. Die Auftraggeber:in ist bei der Einschätzung auf die sich ergebende Bandbreite für Schätzungen hinzuweisen (ausführliche begründete Entscheidung siehe 6Ob115/21m).
Tipp für Makler:innen:
Wird Ihnen eine Verletzung der Aufklärungs- oder Sorgfaltspflichten vorgeworfen, entscheiden oft eine lückenlose Dokumentation und rasches Handeln. Verständigen Sie bei Haftungsvorwürfen auch frühzeitig Ihre Berufshaftpflichtversicherung. Die Kanzlei am Kai berät und vertritt Makler:innen in Haftungs- und Provisionsstreitigkeiten – außergerichtlich und vor Gericht.
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