Stand: September 2026 – Kurz zusammengefasst: Das Bestellerprinzip gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen (§ 17a MaklerG): Wer die Makler:in zuerst beauftragt, zahlt die Provision. Beauftragt die Vermieter:in, ist eine Provisionsvereinbarung mit Wohnungssuchenden ausgeschlossen. Verstöße können Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 Euro nach sich ziehen.
Was bedeutet das Bestellerprinzip bei der Wohnungsmiete?
Nach dem Bestellerprinzip darf eine Makler:in, die von der Vermieter:in beauftragt wurde, nur mit dieser eine Provision vereinbaren (§ 17a Abs 1 MaklerG). Mit Wohnungssuchenden ist eine Provisionsvereinbarung nur zulässig, wenn sie die Makler:in als Erstauftraggeber:innen beauftragt haben (§ 17a Abs 2 MaklerG). Maßgeblich ist also, wer die Leistung der Makler:in zuerst veranlasst hat.
Erfasst ist die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen – auch Einfamilienhäuser und Ferienwohnungen fallen unter den Begriff der Wohnungsmiete. Nicht erfasst sind Geschäftsräumlichkeiten, Pachtverträge sowie Dienst-, Natural- und Werkswohnungen.
Wann dürfen Makler:innen von Wohnungssuchenden Provision verlangen?
Auch wenn Wohnungssuchende die Makler:in als Erste beauftragen, schließt das Bestellerprinzip eine Provision in drei Fällen aus (§ 17a Abs 3 MaklerG):
- Die Makler:in ist mit der Vermieter:in oder der Hausverwaltung wirtschaftlich verflochten, sodass eine Einflussnahme möglich ist.
- Die Vermieter:in sieht von einer eigenen Beauftragung nur ab, um die Provisionspflicht auf die Wohnungssuchenden zu verlagern.
- Die Makler:in hat die Wohnung bereits mit Einverständnis der Vermieter:in beworben.
Welche Dokumentationspflichten gelten?
Jeder Maklervertrag über die Vermittlung einer Mietwohnung ist schriftlich zu dokumentieren (§ 17a Abs 4 MaklerG). Macht die Makler:in eine Provision gegenüber Wohnungssuchenden geltend, muss sie nachweisen, dass keiner der Ausschlussgründe des Bestellerprinzips vorliegt. In der Praxis empfiehlt sich daher, jeden Auftrag mit Datum auf einem dauerhaften Datenträger festzuhalten.
Welche Sanktionen drohen bei Verstößen?
Vereinbarungen, die Wohnungssuchende entgegen dem Bestellerprinzip zu einer Provision oder zu sonstigen Leistungen verpflichten, sind unwirksam (§ 17a Abs 5 MaklerG); bereits geleistete Zahlungen können zurückgefordert werden. Zusätzlich drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 Euro, bei Verstößen gegen die Dokumentationspflicht von bis zu 1.500 Euro (§ 17a Abs 7 MaklerG).
Was bedeutet das Bestellerprinzip für Makler:innen in der Praxis?
Als Makler:in sollten Sie vor jeder Provisionsvereinbarung mit Wohnungssuchenden prüfen, ob das Bestellerprinzip sie zulässt. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Wer hat Sie zuerst beauftragt – die Vermieter:in oder die Wohnungssuchende? Ist der Zeitpunkt dokumentiert?
- Bestehen wirtschaftliche Verflechtungen mit der Vermieter:in oder der Hausverwaltung?
- Haben Sie die Wohnung bereits mit Zustimmung der Vermieter:in inseriert oder beworben?
- Ist der Maklervertrag schriftlich und datiert festgehalten?
Ähnlich wie bei den Mindestvoraussetzungen für den Provisionsanspruch entscheidet eine saubere Dokumentation darüber, ob eine Provision im Streitfall durchsetzbar ist. Weitere Details finden Sie in unserem Wiki-Eintrag zur Provisionspflicht bei Mietwohnungen.
Rechtliche Beratung zum Bestellerprinzip
Ob Prüfung Ihrer Auftragsdokumentation, Gestaltung von Maklerverträgen für die Wohnungsvermittlung oder Abwehr von Rückforderungsansprüchen: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Vermieter:innen und Hausverwaltungen bei allen Fragen zum Maklerrecht in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
