Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Die Provision bei Rücktritt entfällt: Wird ein vermittelter Kaufvertrag wegen gravierender Mängel der Elektroinstallationen nicht vollzogen, verliert der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 7 Abs 2 MaklerG auch gegenüber der Käuferin, sofern diese die Nichtausführung nicht verschuldet hat. Das hat der OGH am 4.7.2024, 5 Ob 87/24s, entschieden.
Was war im Fall der Elektromängel passiert?
Die Erwerberin verweigerte die restliche Kaufpreiszahlung, weil die elektrische Anlage der Wohnung vorschriftswidrig und gefährlich war – obwohl die Mangelfreiheit zugesichert worden war. Der Makler klagte daraufhin seine Provision ein (Entscheidung im RIS).
Warum entfällt die Provision bei Rücktritt der Käuferin?
Der Oberste Gerichtshof wies die Provisionsklage ab. Wenn die Ausführung des vermittelten Geschäfts aus Umständen unterbleibt, die die Auftraggeberin nicht zu vertreten hat, trägt nach dem Erfolgsprinzip des Maklergesetzes der Makler das Risiko des Entgelts. Das gilt selbst dann, wenn auch der Verkäuferseite kein persönliches Verschulden am Scheitern angelastet werden kann.
Was bedeutet die Entscheidung für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie bei der Vermittlung von Altbau- oder Bestandsimmobilien darauf drängen, dass vor der Vertragsunterzeichnung ein aktueller Elektrobefund vorgelegt wird. Spätere berechtigte Rücktritte wegen Sicherheitsmängeln können Ihren Provisionsanspruch zur Gänze vernichten. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Liegt ein aktueller Elektrobefund für das Objekt vor?
- Handelt es sich um einen Altbau oder eine ältere Bestandsimmobilie?
- Wird im Kaufvertrag Mangelfreiheit zugesichert?
- Sind bekannte Mängel an der Elektroinstallation offengelegt?
Wann die Provision sonst entfällt oder gemindert wird, lesen Sie im Beitrag Verlust und Minderung der Provision; zum Thema Befunde siehe auch den E-Befund bei der Neuvermietung.
Rechtliche Beratung zur Provision bei Rücktritt
Ob Rücktritt der Käuferseite oder Streit über den Provisionsanspruch: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
