E-Befund / Brandschutzmelder Neuvermietung

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Seit 13. Juli 2010 sind auf Grund der Elektrotechnik-Verordnung (ETV) Vermieter:innen verpflichtet, allen neuen Mieter:innen einen Elektrobefund (E-Befund) vorzulegen. Den E-Befund kann nur ein konzessioniertes Elektrounternehmen ausstellen. Darin muss bestätigt werden, dass

1. die elektrische Anlage der Wohnung überprüft wurde und
2. die sich in einem technisch ordnungsgemäßen Zustand befindet.

Der Umstand, dass eine Anlage im Sinn des § 7 ETV 2020 (Nachfolgebestimmung zu § 7a ETV 2002) nicht dem Elektrotechnikgesetz 1992 (ETG 1992) entspricht oder die Vermieter:in ihrer Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, lässt eine potenzielle Gefährlichkeit vermuten, weil sich die Mieter:in nicht darauf verlassen kann, dass die elektrische Anlage den elektrotechnischen Anforderungen entspricht.

Der Vermieter:in steht es offen, im Einzelfall zu beweisen, dass von der Anlage keine Gefährdung ausgeht. Gelingt dieser Gegenbeweis nicht, ist von einer potenziellen Gefährlichkeit der elektrischen Anlage auszugehen. Ändert die Mieter:in im Hinblick auf diese Unsicherheit ihr Verhalten so, dass sie die Wohnung nicht so gebraucht, wie sie es bei einer ordnungsgemäßen Anlage täte, liegt darin eine Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs, die eine Mietzinsminderung rechtfertigt (§ 1096 ABGB; OGH 4 Ob 83/19p; zur Gefährlichkeitsvermutung bereits OGH 5 Ob 66/18v).

Kosten

Die Vorlageverpflichtung trifft die Vermieter:in. Diese hat daher auch die Kosten dafür zu tragen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Vertragsklauseln, wonach die Mieter:in am Ende ihres Mietverhältnisses einen E-Befund auf ihre Kosten zu besorgen hat, nicht zulässig sind. Die Vorlagepflicht des E-Befundes ist als öffentlich-rechtliche Pflicht zu betrachten und solche Pflichten sind vertraglich nicht übertragbar. Bei gewerblichen Vermieter:innen wäre der Versuch einer Überwälzung darüber hinaus ein Verstoß gegen das Konsumentenschutzrecht.

Brandschutzmelder

Vermieter:innen haben in Bezug auf den Brandschutz im Mietshaus die Pflicht, für Ordnung und Sicherheit der Mieter:innen zu sorgen. Beispielsweise umfasst diese Pflicht die Sicherung von Fluchtwegen, die Installation von Rauchmeldern und die Berechnung der richtigen Anzahl und die Anbringung von Feuerlöschern oder die Beseitigung etwaiger Brandgefahren. Um es der Vermieter:in einfacher zu machen, diese Sicherheit zu gewährleisten, können gewisse Richtlinien, wie zum Beispiel das Freihalten von Fluchtwegen, in der Hausordnung oder auch im Mietvertrag mit den einzelnen Mieter:innen festgelegt werden. Zu den Pflichten der Vermieter:innen beim Brandschutz gehört es also, Stolperfallen im Stiegenhaus bei den Mieter:innen zu beanstanden oder etwa lockere Treppengeländer im Stiegenhaus zu reparieren. Auch eine funktionierende Beleuchtung fällt in den Verantwortungsbereich der Vermieter:in, damit Mieter:innen im Brandfall den Fluchtweg problemlos finden können.

Nach der OIB-Richtlinie 2 (Brandschutz), die in Wien über die Wiener Bautechnikverordnung (WBTV 2023) maßgeblich ist, ist in Wohnungen in allen Aufenthaltsräumen – ausgenommen Küchen – sowie in Gängen, über die Fluchtwege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein unvernetzter Rauchwarnmelder anzuordnen. Diese bautechnische Anforderung gilt für Neu-, Zu- und Umbauten; eine allgemeine Nachrüstpflicht für bestehende Wohnungen besteht in Wien nicht.

In Österreich zugelassene Rauchmelder müssen generell den Anforderungen der Produktnorm ÖNORM EN 14604 entsprechen.

Wer für Wartung, Funktionskontrolle und Austausch der Rauchwarnmelder zuständig ist, sollte im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden.

Mithilfe einer Hausordnung oder spezifischen Regelungen innerhalb eines Mietvertrages kann die Mieter:in darüber hinaus verpflichtet werden, gewisse Maßnahmen zum Brandschutz innerhalb des Hauses einzuhalten. Das betrifft insbesondere das Verbot Gegenstände (wie Fahrräder, Schuhregale, Kinderwägen etc.) am Gang bzw. im Stiegenhaus abzustellen.