Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Für Baugrundstücke in Wiener Gartensiedlungen kann ein Notweg mit Zufahrt für PKW und LKW verlangt werden – auch wenn die Liegenschaft schon beim Erwerb keine ausreichende Anbindung hatte. Das hat der OGH am 29.9.2025, 4 Ob 207/24f, entschieden; den Ausschlag gibt die Widmung als Bauland.
Wann ist ein Notweg einzuräumen?
Ein Notweg ist immer dann einzuräumen, wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung ohne Verbindung zum öffentlichen Straßennetz unmöglich ist. Laut OGH steht Eigentümer:innen von Baugrundstücken in Wiener Gartensiedlungen grundsätzlich ein Anspruch auf eine Zufahrtsmöglichkeit mit PKW und LKW zu – auch wenn die Liegenschaft beim Erwerb keine ausreichende Anbindung hatte, sofern die Widmung als Bauland eine Bebauung vorsieht (Entscheidung im RIS).
Warum reicht ein Fußweg nicht aus?
Zur ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohngrundstücks gehört heute zwingend die Zufahrt für die Daseinsvorsorge – also für Rettung, Feuerwehr, Müllabfuhr und die Anlieferung von Lebensmitteln oder Brennstoffen. Ein bloßer Fußweg reicht für ein ganzjährig genutztes Wohnhaus im Regelfall nicht aus.
Wie werden die Interessen der Nachbar:innen abgewogen?
In der erforderlichen Interessenabwägung müssen die Vorteile für das notleidende Grundstück die Nachteile der belasteten Liegenschaft überwiegen. Im entschiedenen Fall wogen die Nachteile für die Antragsgegner:innen geringer, weil die betroffenen Flächen bereits durch Bescheid zur Abtretung als Verkehrsfläche vorgesehen waren. Dass die Fläche derzeit als Obstgarten genutzt wird oder die Eigentümer:innen aktuell selbst nicht bauen wollen, steht der Einräumung des Notwegs nicht entgegen. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit als Bauland gibt den Ausschlag.
Was bedeutet die Entscheidung zum Notweg für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie bei Grundstücken in Hang- oder Siedlungslage ohne befestigte Zufahrt prüfen, ob eine Widmung als Bauland vorliegt – das stärkt die rechtliche Basis für die Durchsetzung eines Notwegerechts gegenüber Nachbar:innen erheblich. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Hat das Grundstück eine befestigte Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz?
- Ist die Liegenschaft als Bauland gewidmet?
- Gibt es Bescheide, die angrenzende Flächen bereits zur Abtretung als Verkehrsfläche vorsehen?
- Wurden Käufer:innen über die fehlende Zufahrt und die Möglichkeit eines Notwegs informiert?
Ähnlich wie beim Bauakt-Konsens lohnt sich vor jeder Vermittlung ein früher Blick in die behördlichen Unterlagen zur Liegenschaft.
Rechtliche Beratung zum Notweg
Ob Durchsetzung eines Notwegs, Abwehr von Ansprüchen der Nachbar:innen oder Prüfung der Zufahrtssituation vor dem Kauf: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Eigentümer:innen und Käufer:innen bei Liegenschaftsfragen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
