Stand: September 2026 – Kurz zusammengefasst: Ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag bindet auch dann, wenn Auftraggeber:innen es sich anders überlegen: „Doch nicht verkaufen“ ist laut OGH (1 Ob 69/26t vom 27.8.2026) kein wichtiger Grund für eine vorzeitige Auflösung. Bei Verbraucher:innen kann dieselbe Erklärung aber ein formfreier Rücktritt nach dem FAGG sein. Dann entfällt der Anspruch der Makler:innen nach § 15 MaklerG zur Gänze.
Worum ging es im Fall vor dem OGH?
Ein Verbraucher erteilte einer Maklerin direkt auf seinem Grundstück einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag. Wenige Tage später erklärte er mündlich, „doch nicht verkaufen zu wollen“; später übernahm seine Tochter das Grundstück. Die Maklerin klagte die vereinbarte Provision als Konventionalstrafe ein – in allen Instanzen ohne Erfolg (Entscheidung im RIS).
Ist eine geänderte Verkaufsabsicht ein wichtiger Grund, den Alleinvermittlungsauftrag aufzulösen?
Nein. § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG erlaubt eine Konventionalstrafe, wenn ein Alleinvermittlungsauftrag ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird. Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist. Die Übernahme durch die Tochter war laut OGH aber ein rein privates Motiv. Würde jede geänderte Verkaufsabsicht genügen, verlöre die vereinbarte Befristung ihren wirtschaftlichen Gehalt.
Warum scheiterte die Klage trotzdem?
Der Alleinvermittlungsauftrag war ein Auswärtsgeschäft mit einem Verbraucher. Nach § 11 FAGG kann dieser binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss ohne Begründung zurücktreten; eine bestimmte Form ist nicht nötig (§ 13 FAGG). Mit „doch nicht verkaufen“ brachte der Auftraggeber hinreichend zum Ausdruck, am Maklervertrag nicht mehr interessiert zu sein.
Der Rücktritt beseitigt den Vertrag rückwirkend – und damit die Vereinbarung, die ein Anspruch nach § 15 MaklerG voraussetzt. Ein anteiliges Entgelt schied aus, weil kein ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Leistungsbeginn (§§ 10, 16 FAGG) vorlag.
Was bedeutet das für Makler:innen beim Alleinvermittlungsauftrag?
Als Makler:in sollten Sie bei Alleinvermittlungsaufträgen mit Verbraucher:innen vor allem die ersten 14 Tage nach Vertragsabschluss im Blick behalten. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Wurde der Auftrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume unterschrieben – etwa bei Kund:innen zu Hause, bei der Besichtigung oder „vor Ort“?
- Ist die Belehrung über das Rücktrittsrecht dokumentiert? Fehlt sie, verlängert sich die Frist um bis zu zwölf Monate (§ 12 FAGG).
- Liegt ein ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Leistungsbeginn (§ 10 FAGG) vor, wenn Sie schon innerhalb der Frist tätig werden?
- Haben Auftraggeber:innen innerhalb der 14 Tage – auch nur mündlich – signalisiert, nicht mehr verkaufen zu wollen?
Die Grundlagen zum Rücktrittsrecht finden Sie im Beitrag zum Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz – FAGG. Nach Ablauf der Frist gilt dagegen die vereinbarte Bindung – dann bleibt die Konventionalstrafe nach § 15 MaklerG ein realistisches Druckmittel.
Rechtliche Beratung zum Alleinvermittlungsauftrag
Ob FAGG-sichere Gestaltung eines Alleinvermittlungsauftrags, Durchsetzung einer Konventionalstrafe nach § 15 MaklerG oder Abwehr unberechtigter Provisionsforderungen: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen, Eigentümer:innen und Käufer:innen bei Liegenschaftstransaktionen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
