Stand: September 2026 – Kurz zusammengefasst: Das Bauwerksbuch dokumentiert den Zustand und die tragrelevanten Bauteile eines Gebäudes und wird nach der Wiener Bauordnung schrittweise für den gesamten Altbaubestand verpflichtend. Für Gebäude mit Baujahr bis 1919 endet die Registrierungsfrist am 31. Dezember 2027, für Gebäude aus den Jahren 1919 bis 1944 am 31. Dezember 2030. Wer die Frist versäumt, riskiert ein Verwaltungsstrafverfahren – und die kostenpflichtige Ersatzvornahme durch die Baupolizei.
Was ist das Bauwerksbuch und wer muss es führen?
Die Wiener Bauordnung sieht eine schrittweise Ausweitung der Pflicht zur Führung eines Bauwerksbuchs auf den gesamten Gebäudebestand vor. Das Bauwerksbuch dient als umfassende Dokumentation über den Zustand und die tragrelevanten Bauteile einer Immobilie. Die Verpflichtung zur Erstellung und Registrierung in der Datenbank der Baupolizei trifft die Eigentümer:innen oder die von ihnen beauftragte Hausverwaltung.
Welche Fristen gelten für die Registrierung?
Für Gebäude mit einem Baujahr bis 1919 endet die Frist zur Registrierung am 31. Dezember 2027. Gebäude, die zwischen 1919 und 1944 errichtet wurden, müssen bis spätestens 31. Dezember 2030 erfasst sein. Ausgenommen von dieser Regelung sind lediglich Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 50 Quadratmetern, wie etwa Kleingartenhäuser.
Wer darf das Bauwerksbuch erstellen – und was muss es enthalten?
Die Erstellung darf nur durch befugte Fachleute wie Ziviltechniker:innen, gerichtlich beeidete Sachverständige oder Baumeister:innen erfolgen. Diese dürfen jedoch nicht selbst Eigentümer:innen des Gebäudes sein oder in einem Dienstverhältnis zu diesen stehen. Inhaltlich muss das Bauwerksbuch den Zustand von Fassade, Dach, Keller, Stiegenhäusern und der Tragkonstruktion dokumentieren.
Welche Konsequenzen drohen bei Fristversäumnis?
Bei fehlender Registrierung nach Ablauf der Fristen drohen Verwaltungsstrafverfahren. Zudem kann die Baupolizei die Erstellung auf Kosten der Eigentümer:innen selbst in Auftrag geben. Eine frühzeitige Einleitung der Planeinsicht wird empfohlen, da die Archivbestände der Behörde ein Nadelöhr bei der Erstellung darstellen können.
Was bedeutet das für Makler:innen bei Immobilientransaktionen?
Als Makler:in sollten Sie bei Transaktionen von Wiener Altobjekten das Vorliegen und die Fristigkeit des Bauwerksbuchs aktiv prüfen, da dieses künftig eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung und Zustandsdokumentation einnimmt. Konkret lohnt sich vor jeder Objektübergabe ein Blick auf folgende Punkte:
- Liegt für das Objekt bereits ein registriertes Bauwerksbuch vor?
- Welche Registrierungsfrist gilt anhand des Baujahrs – 31.12.2027 (bis 1919) oder 31.12.2030 (1919–1944)?
- Greift die Ausnahme für Gebäude mit weniger als 50 m² Grundfläche?
- Wie wirkt sich ein fehlendes oder unvollständiges Bauwerksbuch auf Kaufpreisverhandlung und Vertragsgestaltung aus?
Ähnlich wie beim Bauakt-Konsens lohnt sich auch beim Bauwerksbuch ein früher Blick in die Unterlagen der Baupolizei – beide Dokumente entscheiden mit, ob ein Altobjekt konsensgemäß und mängelfrei übergeben werden kann.
Rechtliche Beratung zum Bauwerksbuch
Ob Klärung der Zuständigkeit zwischen Eigentümer:in und Hausverwaltung, Fristenmanagement bei einer laufenden Transaktion oder die vertragliche Absicherung bei fehlendem Bauwerksbuch: Die Kanzlei am Kai berät Eigentümer:innen, Hausverwaltungen und Makler:innen bei Zinshaus- und Liegenschaftstransaktionen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
