Maklerprovision berechnen: So geht es richtig

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Grundsätzlich ist die Höhe der Provision frei vereinbar. Ist über die Provisionshöhe nichts vereinbart, so gebührt der Makler:in eine ortsübliche Provision beim Maklerprovision berechnen. Lässt sich eine solche ortsübliche Provision nicht feststellen, steht eine angemessene Provision zu (§ 8 Abs 1 MaklerG).

Grenzen beim Maklerprovision berechnen

Zu beachten ist, dass das Standesrecht der Provisionshöhe Grenzen setzt. Diese Grenzen werden in der „Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler“ geregelt:

Kauf und Tauschgeschäfte

Berechnungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich der sonstigen geldwerten Verpflichtungen der Käufer:in . Darunter fallen häufig Hypotheken, die von der Käufer:in übernommen werden.

Wert bis € 36.336,42	4 % (§ 15 Abs 2 Z 1 ImmMV)
Wert von € 36.336,42 bis € 48.448,51	Höchstbetrag € 1.453,46 (Einschleifregelung gem. § 12 Abs 4 iVm § 15 Abs 2 ImmMV)
mehr als € 48.448,51	3 % (§ 15 Abs 2 Z 2 ImmMV)

Mietverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Berechnungsgrundlage ist der Bruttomietzins¹⁾.

Wichtig (Bestellerprinzip): Mit Wohnungssuchenden kann eine Provision nur vereinbart werden, wenn sie die Makler:in als erste Auftraggeber:innen mit der Vermittlung beauftragt haben und kein Ausschlussgrund nach § 17a Abs 3 MaklerG vorliegt (§ 17a Abs 2 und 3 MaklerG). Hat die Vermieter:in die Makler:in als erste Auftraggeber:in beauftragt, kann eine Provision nur mit ihr vereinbart werden (§ 17a Abs 1 MaklerG).

Vertragsdauer	von der Mieter:in (nur wenn Erstauftraggeber:in)	von der Vermieter:in
Vertrag mehr als 3 Jahre oder unbefristet	2 BMM	3 BMM
Vertrag bis zu 3 Jahre	1 BMM	3 BMM
Ergänzungsprovision auf Höchstbetrag bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis	1/2 BMM	1/2 BMM

Vermittlung von Geschäftsräumen

Berechnungsgrundlage ist der Bruttomietzins¹⁾.

Vertragsdauer	vom Mieter	vom Vermieter
Vertrag mehr als 3 Jahre oder unbefristet	3 BMM	3 BMM
Befristung auf mindestens 2, jedoch nicht mehr als 3 Jahre	2 BMM	3 BMM
Befristung kürzer als 2 Jahre	1 BMM	3 BMM

¹⁾Die Bemessungsgrundlage „Bruttomietzins“ ist die Summe aus:

Hauptmietzins,
Anteil an Betriebskosten,
Anteil an laufenden öffentlichen Abgaben,
Anteil an allfälligen besonderen Aufwendungen,
Entgelt für mietvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände.

Die zu entrichtende Umsatzsteuer ist nicht in die Bemessungsgrundlage einzurechnen (§ 24 Abs 1 ImmMV). Bei Wohnungen mit gesetzlich beschränkter Mietzinshöhe sind auch die Heizkosten nicht in den Bruttomietzins einzurechnen (§ 24 Abs 2 ImmMV).

Tipp für Makler:innen:
Fehler bei Berechnungsgrundlage oder Höchstbeträgen sind ein häufiger Anlass für Provisionsstreitigkeiten und Rückforderungen. Die Kanzlei am Kai prüft Provisionsvereinbarungen und -abrechnungen und vertritt Makler:innen, wenn die Höhe der Provision strittig wird.
→ Kontakt zur Kanzlei am Kai