Mietzins und Möbelmiete: Alle wichtigen Infos

Mietzins

Der Mietzins ist das Entgelt für die Benützung einer Bestandsache. Dieser ist grundsätzlich frei vereinbar. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gibt es Ausnahmen von der freien Vereinbarkeit. Dabei gilt es zwischen dem Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich und der Vollausnahme des MRG zu unterscheiden.

Im Vollanwendungsbereich gelangen die gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen der §§ 15ff MRG zur Anwendung. Dabei wird zwischen dem angemessenen Mietzins (§ 16 Abs 1 MRG), Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 bis 4 MRG) und dem Kategoriemietzins (§ 16 Abs 5 und 6 MRG) unterschieden. Daneben gilt es noch Ausnahmen aufgrund förderrechtlicher Regelungen zu beachten.

Im Teilanwendungsbereich und der Vollausnahme des MRG kommt der freie Mietzins zur Anwendung, der innerhalb der allgemeinen Grenzen des ABGB (Wucher, laesio enormis, Sittenwidrigkeit) frei vereinbart werden kann.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins stellt den Regelfall der im Vollanwendungsbereich des MRG liegenden Objekte dar. Die Höhe ist vom gesetzlich fixierten Richtwert je Quadratmeter Nutzfläche gedeckelt („Mietzinsdeckel“). Dieser erhöht sich durch Zuschläge (zB Lagezuschlag) und vermindert sich durch Abschläge (zB Lärm) – mehr dazu unter Richtwertmietzins Tabelle Zu- und Abschläge. Die Ausgangsbasis wurde im § 5 Abs 1 RichtwertG für jedes Bundesland bestimmt. Die Richtwerte werden seit 1. April 2026 jährlich zum 1. April entsprechend der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2010 im vorangegangenen Jahr angepasst (§ 5 Abs 2 RichtWG). Die Erhöhung war am 1. April 2026 mit 1 % begrenzt und ist am 1. April 2027 mit 2 % begrenzt; ab 1. April 2028 wird eine 3 % übersteigende Inflationsrate nur zur Hälfte berücksichtigt. Die einzelnen Punkte für die gebührenden Zuschläge und Abschläge finden sich in § 16 Abs 2 Z1-5 MRG.

Angemessener Mietzins

Der angemessene Mietzins kommt nur auf die im Ausnahmekatalog des § 16 Abs 1 Z 1-5 MRG genannten Fälle zur Anwendung. Dies betrifft

• die Geschäftsraummiete
• Wohnungen im Neubau (falls nicht ohnehin im Teilausnahmebereich) bzw nach 08.05.1945 neu geschaffene Wohnungen
• Wohnungen in Denkmalschutzgebäuden, sofern der Vermieter erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat
• Kategorie A oder B Wohnungen über 130 m² unter Voraussetzung der Vermietung binnen sechs Monaten nach Räumung durch den vorherigen Bewohner
• Abschluss einer schriftlichen Mietzinsvereinbarung über ein Jahr nach Anmietung bei unbefristetem Mietverhältnis.

Kategoriemietzins

Der Kategoriemietzins gemäß § 16 Abs 5 und 6 MRG hat nur mehr einen sehr eingeschränkten Anwendungsbereich. Er kommt nur dann zur Anwendung, wenn

• das Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt
• weder der angemessene noch der Richtwertmietzins zur Anwendung gelangt und
• es sich um eine Wohnung der Kategorie D handelt (für Mietverträge die nach dem 28.02.1994 abgeschlossen wurden).
  Der Kategoriemietzins ist mit einem gesetzlichen Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche fixiert (§ 16 Abs 5 MRG).

Freier Mietzins

Der freie Mietzins kommt nur im Teilanwendungsbereich des MRG sowie bei gänzlicher Ausnahme des MRG zu Anwendung. Es gelten nur die allgemein zivilrechtlichen Grenzen (Sittenwidrigkeit, Wucher, laesio enormis).

Förderungen

Die Errichtung von Mietobjekten unter Zuhilfenahme öffentlicher Förderungen kann die Anwendung von mietzinsbeschränkenden Maßnahmen zur Folge haben. Dies zeigt sich in den förderungsrechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Förderungsgesetzes.

Rückzahlungsbegünstigungsgesetz

Bei Objekten, die mit Mitteln aus dem Wohnhauswiederaufbaufonds gefördert errichtet und vorzeitig durch das Rückzahlungsbegünstigungsgesetz getilgt wurden, stellt sich zwangsweise die Frage, welche Mietzinsbegrenzungsnormen zur Anwendung gelangen. Da im Einzelfall auf viele Aspekte zu achten ist (Neuschaffung oder Instandhaltung) empfiehlt es sich auf juristische Expertise zurückzugreifen. Jedenfalls sollte bei jeder Vermietung eine etwaige Inanspruchnahme von Mitteln aus dem Wohnhauswiederaufbaufonds geprüft werden.

Möbelmiete

1. Vollanwendungsbereich MRG:

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Inventarmiete in dessen § 25 geregelt und festgelegt, dass die Mietzinshöhe den „angemessenen“ Betrag nicht übersteigen darf.

Ein Entgelt für Einrichtungsgegenstände darf aber nur dann verlangt werden, wenn es gesondert vereinbart wurde. Wurden der Mieter:in etwa Kücheneinrichtungen ohne ausdrückliche Entgeltvereinbarung übergeben, so handelt es sich um unentgeltlich zur Verfügung gestelltes Inventar.

Eine Miteinbeziehung des überlassenen Inventars in die Berechnung des Hauptmietzinses, z.B. in Form von Zuschlägen zum Richtwertmietzins, ist nicht zulässig.

Eine Bestreitung der Vereinbarung über die Inventarmiete kann, wie beim Hauptmietzins, ebenfalls nur innerhalb der in § 16 Abs 8 MRG vorgesehenen Frist vorgenommen werden; ansonsten gilt eine allenfalls überhöht abgeschlossene Vereinbarung als saniert und kann nicht mehr bekämpft werden.

Ob bei befristeten Hauptmietverträgen auch das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (§ 25 MRG) analog § 16 Abs 7 MRG um 25 % zu vermindern ist, ist höchstgerichtlich nicht geklärt; in der Literatur wird eine analoge Anwendung vertreten.

Berechnung:

Grundlage für die Berechnung der zulässigen Miethöhe ist der Wert der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, welcher sich aus

• den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung auf das Alter und
• den Zustand der Sachen ergibt.

Dieser Wert wird dann durch die voraussichtliche Restnutzungsdauer in Monaten dividiert und man erhält das monatliche Entgelt in Euro. Zuvor ist allerdings noch ein angemessener Gewinnzuschlag (in Höhe von üblicherweise 12 %) zu berücksichtigen.

Beispiel:

• Anschaffungskosten Einbauküche EUR 7.200,-
• Restnutzungsdauer 240 Monate
• EUR 30,-
• zgl. Gewinnzuschlag 12 %
• monatliches Entgelt EUR 33,60

Der Betrag versteht sich netto; die Umsatzsteuer beträgt bei mitvermieteten Möbeln (auch bei Wohnungsmietern) derzeit 20 %.

Ausstattungsmerkmale und Investitionen – insbesondere solche, die nach § 15a Abs 1 MRG schon bei der Kategorie-Einstufung zu berücksichtigen sind − dürfen nicht in die Berechnung mit einbezogen werden; und zwar auch dann nicht, wenn die anzuwendende Kategorie das Vorhandensein dieses Merkmals nicht voraussetzt. Dies bedeutet z.B., dass bei einer Inventarmiete für eine Einbauküche der Herd und die Spüle (auch bei einer Kategorie D-Wohnung) bei der Berechnung herauszunehmen sind.

2. Teilanwendungsbereich MRG / Vollausnahme:

Bei (Teil-)Ausnahmen gilt § 1096 Abs 1 ABGB uneingeschränkt. Dies bedeutet, dass die Vermieter:innen die Erhaltungspflicht im vollen Umfang trifft. Abgesehen vom im Voraus unverzichtbaren Recht auf Mietzinsminderung ist diese Bestimmung aber dispositiv, kann also grundsätzlich durch Vereinbarung abgeändert werden. Es ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob die Vereinbarung als wirksam oder nichtig zu qualifizieren ist. Verweigert eine Vermieter:in in einem solchen Fall (keine oder nichtige Vereinbarung) dennoch die Vornahme der Mängelbehebung, kann die Mieter:in eine selbst vorgenommene Erneuerung als angewandte Geschäftsführung umgehend (§§ 1036, 1097 ABGB), also noch während des aufrechten Mietverhältnisses, einfordern.

Im Vollanwendungsbereich des MRG haben die Vermieter:innen mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte zu erhalten (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG; OGH 5 Ob 51/23w). Für sonstiges mitvermietetes Inventar gilt − wie auch sonst im Inneren des Mietgegenstandes generell −, dass zwischen der zwingend vorgeschriebenen Erhaltungspflicht nach § 3 MRG (eingeschränkt auf die Behebung ernster Schäden und die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefahren) und § 8 Abs 1 MRG (Wartungs- und Nachteilsabwehrpflicht der Mieter:in) ein gesetzlicher Graubereich besteht. Dem Mieter steht aber jedenfalls im Problemfall (zB kaputter Geschirrspüler, unbenützbare Einbaumöbel) die Möglichkeit einer Mietzinsminderung zur Verfügung.

Das vorhandene Inventar ist von der Mieter:in schonend und pfleglich zu behandeln. Es trifft die Mieter:in aber gesetzlich keine Pflicht, ohne eigenes Verschulden schadhaft gewordenes Inventar zu ersetzen.

Rückstellung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat das mitvermietete Inventar naturgemäß im Mietobjekt zu verbleiben. Allfällige Beschädigungen, die über das gewöhnliche Ausmaß iSd § 1109 ABGB hinausgehen, hat die Mieter:in demnach zu ersetzen; das Alter der Sache ist dabei aber entsprechend zu berücksichtigen. Eine gesetzliche (!) Erhaltungspflicht zu Lasten der Mieter:in besteht aber wie oben aufgezeigt weder innerhalb noch außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches.

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