Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Provisionsersatz gibt es nicht, wenn ein Auftraggeber den Abschluss des Hauptvertrags verweigert, weil sich die Gesamtkonditionen nach Vorliegen aller Fakten als wirtschaftlich unrentabel erweisen – das ist kein treuwidriges Verhalten im Sinne des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG. Das hat der OGH am 15.9.2020, 6 Ob 109/20b, entschieden.
Worum ging es in der Entscheidung?
Dem Verfahren lag eine Vereinbarung über eine Entschädigung ohne Vermittlungserfolg zugrunde. Die Interessentin hatte eine Ablösevereinbarung unterzeichnet, erfuhr die genaue Mietzinshöhe und Befristungsdauer jedoch erst nachträglich und lehnte den Mietvertragsabschluss nach betriebswirtschaftlicher Kalkulation ab (Entscheidung im RIS).
Wann besteht Anspruch auf Provisionsersatz?
Der OGH stellte fest, dass eine Entschädigung nur verlangt werden kann, wenn die Verhandlungen so weit gediehen waren, dass der Nichtabschluss überraschend und willkürlich erfolgt. Eine Ablehnung auf Basis einer erst spät vervollständigten Entscheidungsgrundlage ist sachlich gerechtfertigt und begründet keinen Entschädigungsanspruch.
Was bedeutet die Entscheidung zum Provisionsersatz für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie Ihren Kund:innen stets von Verhandlungsbeginn an alle wesentlichen Vertragsparameter einschließlich Mietzins, Betriebskosten und Befristungen transparent offenlegen. Nur dann können Sie sich bei einem späteren grundlosen Rückzug auf § 15 MaklerG berufen. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Wurde der Mietzins von Beginn an konkret genannt?
- Sind die Betriebskosten offengelegt?
- Ist die Befristungsdauer bekannt gegeben?
- Ist die Offenlegung schriftlich dokumentiert?
Mehr zum Thema lesen Sie im Beitrag Verlust und Minderung der Provision.
Rechtliche Beratung zum Provisionsersatz
Ob Entschädigungsvereinbarung nach § 15 MaklerG oder Verhandlungsabbruch durch Kund:innen: Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen in Wien – kontaktieren Sie uns.
Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
