Bestellerprinzip

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Seit 1. Juli 2023 gilt für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das gesetzliche Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG). Demnach kann eine Provision nur mit jener Person vereinbart werden, die die Makler:in als erste Auftraggeber:in mit der Vermittlung beauftragt hat (§ 17a Abs 1 und 2 MaklerG); mit Wohnungssuchenden auch dann nicht, wenn ein Ausschlussgrund nach § 17a Abs 3 MaklerG vorliegt. Auch Einfamilienhäuser und Ferienwohnungen sind vom Begriff der „Wohnungsmiete“ umfasst, nicht jedoch Geschäftsräumlichkeiten, Pachtverträge oder Dienstwohnungen.

Ist die Vermieter:in Erstauftraggeber:in, kann die Makler:in eine Provision nur mit ihr vereinbaren; eine Provisionsvereinbarung mit der Wohnungssuchenden ist unwirksam (§ 17a Abs 1 und Abs 5 Z 1 MaklerG). Gilt die Wohnungssuchende als Erstauftraggeber:in, sieht das Gesetz Ausnahmen von der Provisionspflicht vor:

Bei wirtschaftlichen Verflechtungen der Makler:in mit der Vermieter:in oder Verwaltung (Möglichkeit der Einflussnahme) muss die Wohnungssuchende selbst als erste Auftraggeber:in keine Provision leisten.
Sieht die Vermieter:in von der Beauftragung einer Makler:in nur deshalb ab, um dadurch eine Provisionspflicht der Wohnungssuchenden zu bezwecken, kann ebenfalls keine Provision vereinbart werden.
Keine Provisionspflicht besteht auch dann, wenn die Wohnung bereits von der Makler:in mit Einverständnis der Vermieter:in beworben wurde.

Zudem gelten strenge Dokumentationspflichten: Jeder Makler:innenvertrag über eine Wohnungsmietvermittlung muss unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (z. B. E-Mail) festgehalten werden (§ 17a Abs 4 MaklerG).

Verwaltungsstrafen: Wer als Makler:in entgegen § 17a Abs 1, 3 oder 5 MaklerG eine Provision oder sonstige Leistung vereinbart, fordert oder entgegennimmt, ist mit einer Geldstrafe bis zu 3.600 Euro zu bestrafen; dasselbe gilt für Vermieter:innen, Vormieter:innen oder sonstige Dritte, die entgegen § 17a Abs 5 MaklerG Leistungen vereinbaren, fordern oder entgegennehmen. Wer als Makler:in einen Maklervertrag entgegen § 17a Abs 4 MaklerG nicht schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festhält, ist mit einer Geldstrafe bis zu 1.500 Euro zu bestrafen (§ 17a Abs 7 MaklerG; subsidiär zu § 27 Abs 5 MRG).

Mehr zum Thema: Provision richtig berechnen

Tipp für Makler:innen:
Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen entscheidet die Frage, wer zuerst beauftragt hat, über die Provisionspflicht. Dokumentieren Sie den Ablauf der Beauftragung sorgfältig. Werden Provisionen zurückgefordert oder Verstöße behauptet, berät und vertritt die Kanzlei am Kai Makler:innen.
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