Vorauszahlungen

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Als Vorauszahlungen werden im Bauträgervertragsrecht Zahlungen der Erwerber:in auf den Preis bezeichnet, die vor Fertigstellung des Vertragsgegenstands geleistet werden. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist anzuwenden, wenn die Erwerber:in vor Fertigstellung Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten hat (§ 1 Abs 1 BTVG).

Vorrangiges Ziel des BTVG ist es, das Vorauszahlungsrisiko der Erwerber:in, insbesondere bei einer Insolvenz der Bauträger:in, durch Sicherungspflichten der Bauträger:in weitgehend auszuschalten (RS0113312, zuletzt OGH 4 Ob 128/23m). Die Bauträger:in hat die Erwerber:in gegen den Verlust ihrer Zahlungen zu sichern (§ 7 Abs 1 BTVG). Dafür kommen eine schuldrechtliche Sicherung durch Garantie oder Versicherung (§ 8 BTVG), eine grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit Zahlung nach Ratenplan (§§ 9, 10 BTVG) oder eine pfandrechtliche Sicherung (§ 11 BTVG) in Betracht. Ansprüche der Bauträger:in werden erst fällig, wenn und soweit diese Sicherungen vorliegen (§ 7 Abs 4 BTVG). Leistungen, die entgegen den Bestimmungen des BTVG erbracht wurden, kann die Erwerber:in zurückfordern. Die Bauträger:in hat dafür ab dem Zahlungstag Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen (§ 14 Abs 1 BTVG).

Abgrenzung: Nebenkosten der Kaufabwicklung

Zahlungen für Abgaben und Steuern sowie für die Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung unterliegen nicht der Sicherungspflicht (§ 7 Abs 1 BTVG). Dazu zählen insbesondere:

• Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung
• Kosten der Beglaubigung der Unterschriften
• Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5 % der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert; § 7 Abs 1 Z 3 GrEStG 1987)
• gerichtliche Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (1,1 %; TP 9 lit b Z 1 GGG)

Für Makler:innen ist wesentlich: Zahlungen auf den Preis werden erst fällig, wenn die gesetzlichen Sicherungen vorliegen (§ 7 Abs 4 BTVG). Die Treuhänder:in hat dafür zu sorgen, dass die Erwerber:in nur auf Konten zahlt, über die die Treuhänder:in verfügen kann und die über ein Notariats-Kreditinstitut oder eine Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer abgesichert sind (§ 12 Abs 3 Z 4 BTVG).