USt. Überrechnung

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Lieferungen von Grundstücken, einschließlich Wohnungseigentumsobjekten, sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG 1994). Die Bauträger:in kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichten und den Verkauf als steuerpflichtig behandeln (Option, § 6 Abs 2 UStG 1994). Anders als bei der Vermietung ist diese Option gesetzlich nicht an eine bestimmte Verwendung durch die Käufer:in geknüpft. Wirtschaftlich sinnvoll ist sie aber in der Regel nur, wenn die Käufer:in zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, etwa bei einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Anlegerwohnung. In diesem Fall kann die Käufer:in die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen (§ 12 UStG 1994).

Liegt beim Finanzamt ein Steuer-Guthaben der Käufer:innenseite vor, ist es in der Praxis üblich, dass das Guthaben aus dem Vorsteuerabzug der Käufer:innenseite auf die Umsatzsteuerschuld der Verkäufer:innenseite überrechnet wird. Dazu muss die Käufer:in rechtzeitig beantragen, dass ihr Guthaben auf das Abgabenkonto der Verkäufer:in überrechnet wird (§ 215 Abs 4 BAO). Die Abgabe gilt am Tag der nachweislichen Antragstellung, frühestens jedoch am Tag der Entstehung des Guthabens, als entrichtet (§ 211 Abs 1 Z 4 BAO).

Durch die Überrechnung des Vorsteuerguthabens muss die Käufer:innenseite nur noch den Nettobetrag des Kaufpreises bezahlen und „erspart“ sich dadurch die Zwischenfinanzierung der von der Verkäufer:innenseite verrechneten Umsatzsteuer.

Da das Vorsteuerguthaben der Käufer:innenseite ohnehin hätte ausbezahlt werden müssen, stellt die Überrechnung eine leichte und bequeme Steuerabfuhr an das Finanzamt dar.

Für die Verkäufer:innenseite besteht das Risiko, dass auf dem Abgabenkonto der Käufer:in kein ausreichendes Guthaben entsteht, etwa weil der Vorsteuerabzug nicht anerkannt wird. Im Kaufvertrag sollte daher geregelt werden, dass die Käufer:in den Umsatzsteuerbetrag binnen einer bestimmten Frist unmittelbar zu bezahlen hat, wenn die Überrechnung nicht oder nicht vollständig erfolgt.