Sicherstellungsmodelle für Käufer

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Bei den Sicherungsmodellen des Bauträgervertragsgesetzes gibt es folgende Möglichkeiten:

1. schuldrechtliche Sicherung
2. grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan
3. pfandrechtliche Sicherung
4. Sondersicherungen

Dabei ist es auch möglich, die Sicherungen miteinander zu kombinieren, sofern keine Beeinträchtigung des Sicherungszwecks die Folge ist. Ferner können die obigen Sicherungen auch nachträglich im Einvernehmen vereinbart werden.

Zahlungen an die Bauträger:in müssen erst dann von der Erwerber:in getätigt werden, wenn die Sicherung vorliegt. Ab der Übergabe des Bauobjekts und Gewährleistung des Rechtserwerbs der Erwerber:in erlischt die Sicherungspflicht.

1. Schuldrechtliche Sicherung:

Bei einer schuldrechtlichen Sicherung erhält die Erwerber:in eine Absicherung durch eine Garantie oder mittels einer Versicherung. Als Garant:innen kommen nur Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen, die zur Geschäftsausübung im Inland berechtigt sind, oder inländische Gebietskörperschaften in Betracht (§ 8 Abs 3 BTVG).

2. Grundbücherliche Sicherstellung und Ratenplan:

Eine gängige Sicherstellungsmethode ist die grundbücherliche Eintragung in Kombination mit einem Ratenplan. Bei Wohnungseigentum gilt die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch (§ 40 Abs 2 WEG 2002) als ausreichende grundbücherliche Sicherstellung der Erwerber:in (§ 9 Abs 2 BTVG).

Im Bauträgervertrag können die beiden Parteien die Zahlungen nach Ratenplan A oder Ratenplan B vereinbaren. Ratenplan A und Ratenplan B unterscheiden sich in der Höhe der Raten, die nach den einzelnen Bauabschnitten fällig werden (§ 10 Abs 2 BTVG). Ratenplan A sieht zu Beginn höhere Raten vor. Soll der Erwerb der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Erwerber:in oder einer nahen Angehörigen dienen, darf Ratenplan A nur vereinbart werden, wenn die Bauträger:in zusätzlich eine Garantie oder Versicherung in Höhe von mindestens 10 % des zu zahlenden Preises beibringt (§ 9 Abs 4 BTVG).

Durch diese Sicherheiten müssen alle Folgen, die der Erwerber:in aus einer Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens aufgrund einer Insolvenz der Bauträger:in entstehen, beglichen werden.

Werden Zahlungen nach Ratenplan vereinbart, dann müssen diese nach Abschluss des entsprechenden Bauabschnitts beglichen werden. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für die grundlegende Erneuerung von Altbauten. Prinzipiell muss die erste Zahlungsrate ab Baubeginn gezahlt werden.

Eine Zahlung vor Baubeginn ist nur dann zulässig, wenn aufgrund eines hohen Liegenschaftswertes bereits ausreichend Sicherheit durch die grundbücherliche Sicherstellung vorliegt.

3. Pfandrechtliche Sicherung:

Darüber hinaus kann sich die Erwerber:in durch ein Pfandrecht auf einer Liegenschaft absichern. Meist wird das Pfandrecht einer Treuhänder:in eingeräumt, wobei die Bauträger:in dazu verpflichtet ist, diese zu bestellen. Sollte es zu einer schuldrechtlichen Sicherung kommen, kann auf die Treuhänder:in verzichtet werden.

Die Treuhänder:in ist nicht nur dazu verpflichtet die Erwerber:in hinsichtlich der Vertragsinhalte zu beraten und zu belehren (Haftrücklass, Insolvenzfall), sondern ist auch für folgende Aspekte verantwortlich:

• Überwachung der Sicherungspflicht der Bauträger:in
• Sicherstellung, dass die Erwerber:in nur auf Konten zahlt, über die die Treuhänder:in verfügen kann und die über ein Notariats-Kreditinstitut oder eine Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer abgesichert sind (§ 12 Abs 3 Z 4 BTVG); bei Zahlung nach Ratenplan werden die Raten erst nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts fällig (§ 10 Abs 1 BTVG)
• Prüfung der vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen (z.B. Freistellungsverpflichtungen) bei der grundbücherlichen Sicherstellung
• Unterstützung bei der Baufortschrittsüberwachung und Einhaltung des Ratenplans
• Prüfung der grundbuchrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen bei der pfandrechtlichen Sicherung

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Tipp für Makler:innen:
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