Schadenersatz
Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)
Schadenersatz ist die (monetäre) Verantwortung für den Nachteil eines anderen. Grundsätzlich hat jede Person für einen Nachteil an ihrem eigenen Vermögen selbst aufzukommen. Wenn Ihnen Ihre Brille von der Nase rutscht, zu Boden fällt und zerbricht, müssen Sie eine neue Brille kaufen und niemand leistet Ihnen dafür einen Ersatz.
Das österreichische Schadenersatzrecht macht davon eine Ausnahme und verpflichtet zum Ersatz des Nachteils einer anderen Person, wenn (i) ein Schaden, (ii) schuldhaft (iii) kausal verursacht wurde und die Zufügung (iv) rechtswidrig war. Wenn Ihnen dieselbe Brille nicht von der Nase rutscht, sondern aufgrund eines Schlages in Ihr Gesicht zu Boden fällt und zerbricht, muss Ihnen die Schädiger:in – neben anderen Kosten – auch eine neue Brille bezahlen.
Das MaklerG bestimmt, dass von der Makler:in bei Verletzung ihrer Verpflichtungen Schadenersatz verlangt werden kann (§ 3 Abs 4 MaklerG), wenn die Voraussetzungen des allgemeinen Schadenersatzrechts (i – iv) vorliegen.
Zu beachten ist, dass die Makler:in zumeist Informationspflichten zu erfüllen hat. Sofern die Makler:in „nur“ jene Informationspflichten verletzt, löst dies (bei Vorliegen der Voraussetzungen i – iv) eine schadenersatzrechtliche Verpflichtung ihrerseits aus. Die Verletzung von Informationspflichten hat nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen „nur“ den Ersatz des Vertrauensschadens zur Folge. Der Vertrauensschaden ist jener Schaden, den die Geschädigte im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Makler:innenvertrags erlitten hat.
Ein Beispiel dazu: Die Käufer:in klagt die Makler:in, die ihr eine Liegenschaft vermittelt hat, auf Schadenersatz, da die straßenseitigen Fenster keine Lärmschutzfenster sind. Diese müsse die Käufer:in nun auf ihre Kosten einbauen lassen und fordert deren Ersatz. Im Verfahren sagt die klagende Käufer:in unter anderem, dass sie die Liegenschaft in jedem Fall erworben hätte; auch wenn sie über die nicht vorhandenen Lärmschutzfenster unterrichtet worden wäre.
Es ist davon auszugehen, dass das Gericht die Klage gegen die Makler:in abweisen wird. Die Makler:in hat die Kosten neuer Fenster nicht verursacht, weshalb diese nicht zu ersetzen sind.
Sollte jedoch tatsächlich eine wesentliche Pflicht verletzt worden sein, kann die Auftraggeber:in zusätzlich eine Mäßigung der Provision verlangen (§ 3 Abs 4 Satz 2 MaklerG; siehe Minderung Provision).
Tipp für Makler:innen:
Wird gegen Sie eine Schadenersatzforderung erhoben, lohnt sich eine nüchterne Prüfung von Schaden, Verschulden, Kausalität und Rechtswidrigkeit, bevor Sie Zahlungen zusagen oder Ansprüche anerkennen. Die Kanzlei am Kai prüft Schadenersatzforderungen gegen Makler:innen und vertritt Sie bei deren Abwehr.
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