Mindestrücklage

Mit der WEG-Novelle 2022 wurde auch die Mindestrücklage im Wohnungseigentum neu geregelt. Sie sieht – mit wenigen Ausnahmen – einen Betrag von zumindest EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat vor. Dieser Betrag wird alle zwei Jahre wertgesichert (§ 31 Abs 5 WEG 2002); seit 1.1.2026 beträgt er EUR 1,12.

Die Mindestrücklage im Wohnungseigentum soll sicherstellen, dass ausreichend finanzielle Reserven für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile und Anlagen einer Liegenschaft vorhanden sind. Dies betrifft insbesondere die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten. Diese sind in Form einer Vorausschau festzuhalten.

Um für diese Fälle vorzusorgen, haben die Wohnungseigentümer:innen nach § 31 WEG 2002 eine angemessene Rücklage zu bilden. Dabei handelt es sich um ein Sondervermögen der Eigentümer:innengemeinschaft.

Das Unterschreiten der Mindestrücklage ist nur in den in § 31 Abs 1 WEG 2002 umschriebenen Ausnahmefällen zulässig, wenn auch bei Einhebung eines geringeren Beitrags eine angemessene Rücklage gebildet werden kann. Die gesetzlichen Ausnahmetatbestände sind (taxativ):

• eine bereits in besonderem Ausmaß vorhandene Rücklage;
• eine erst kurz zurückliegende Neuerrichtung;
• eine erst kurz zurückliegende durchgreifende Sanierung des Gebäudes;
• oder wenn im Fall einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Wohnungseigentümer:innen die Erhaltungspflicht nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 vertraglich übernommen haben.

Der Beitrag der einzelnen Wohnungseigentümer:in richtet sich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile laut Grundbuchsstand bei Ende der Abrechnungsperiode. Sämtliche Wohnungseigentümer:innen können durch schriftliche Vereinbarung (§ 32 Abs 2 WEG 2002) oder – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen – das Gericht (§ 32 Abs 5 und 6 WEG 2002) einen davon abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Eine rückwirkende Änderung ist unzulässig; die Änderung wird frühestens für die nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam.

Bei Ausscheiden einer Wohnungseigentümer:in hat diese keinen Anspruch auf Herausgabe ihres Anteils.
Zu beachten ist, dass auch bei Unterschreitung der Mindestrücklage jedenfalls eine angemessene Rücklage gebildet werden muss, die sich an der in einem zukünftigen Zeitraum von zehn Jahren voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen zu orientieren hat.