Mietvertrag Kosten für die Errichtung
Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) dürfen die Kosten der Vermieterseite für die Errichtung des Mietvertrags oder die Abwicklung des Vertragsverhältnisses nicht auf die Mieter:in überwälzt werden. Solche Vereinbarungen sind nach der Rechtsprechung als Leistungen ohne gleichwertige Gegenleistung ungültig; bereits Bezahltes kann zurückgefordert werden (§ 27 Abs 1 Z 1 und Abs 3 MRG; OGH 5 Ob 35/93). Dies gilt auch für Wohnungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen (§ 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG iVm § 27 MRG).
Das bedeutet, dass Vermieter:innen oder von ihnen beauftragte Hausverwaltungen der Mieter:in keine Vertragserrichtungs- oder Bearbeitungskosten in Rechnung stellen dürfen. Davon zu unterscheiden ist die Provision von Immobilienmakler:innen: Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen kann seit 1.7.2023 eine Provision mit der Mieter:in nur vereinbart werden, wenn sie Erstauftraggeber:in ist (§ 17a MaklerG). Die Vermieter:in ist in der Regel selbst für die Kosten verantwortlich, die mit der Erstellung des Mietvertrags verbunden sind.
Bei Wohnungen, die der Vollausnahme bzw. dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist es Vereinbarungssache, wer die Mietvertragserrichtungskosten trägt.
Vergebührung Geschäftsraummiete
Miet- und Pachtverträge und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen gewissen Preis erhält, sind gebührenpflichtig, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird.
Die Gebühr beträgt 1 % und bemisst sich nach
- der Höhe der vereinbarten Leistung (inkl. einmaliger und wiederkehrender Leistungen, wie Miete Betriebskosten, Kosten für Warmwasser und Beheizung, Versicherung, Investitionsablösen)
- und der Dauer des Vertrages (inkl. vereinbarte Option zur Verlängerung).
Wohnungsmietverträge, die ab dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden sind generell von der Gebühr befreit.
Wohnungsmietverträge, die vor dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden sind gebührenpflichtig, sofern die Dauer 3 Monate übersteigt.
Die Gebühr ist von der Bestandgeber:in selbst zu berechnen und bis zum 15. Tag des dem Entstehen der Gebührenschuld (= grundsätzlich der Tag der Vertragsunterzeichnung) zweitfolgenden Monats an das für die Erhebung der Gebühren zuständige Finanzamt zu entrichten.
BERECHNUNG:
A. Unbefristetes Bestandsverhältnis:
Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, sind wiederkehrende Leistungen (wie Miete-, Pacht- und Betriebskosten) mit dem dreifachen Jahreswert anzusetzen.
Beispiel:
Geschäftsraummietvertrag, unbestimmte Dauer, monatlicher Mietzins (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) 1.500 EUR -> Jahreswert daher 18.000 EUR -> Vergebührung: 18.000 EUR x 3 x 1 % = 540 EUR Gebühr
B. Befristetes Bestandsverhältnis:
Bei Verträgen auf bestimmte Dauer ist der gesamte für die vereinbarte Vertragsdauer zu leistende Betrag der Vergebührung zugrunde zu legen, höchstens jedoch das Achtzehnfache des Jahreswertes (§ 33 TP 5 Abs 3 GebG).
Beispiel:
Geschäftsraummietvertrag, Vertragsdauer 5 Jahre, monatlicher Mietzins (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) 1.500 EUR -> Jahreswert daher 18.000 EUR -> Vergebührung: 18.000 EUR x 5 x 1 % = 900 EUR Gebühr