Lagezuschlag

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Der Lagezuschlag stellt gemäß § 16 Abs 2 MRG einen Zuschlag zum Richtwertmietzins dar und kommt somit nur im Vollanwendungsbereich des MRG zur Anwendung.

Gem § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände der Mieter:in in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind. Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände müssen der Mieter:in in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben werden, sonst ist der Lagezuschlag unzulässig (§ 16 Abs 4 MRG). Eine schlagwortartige Anführung der Kriterien, die den Wohnwert der Lage beeinflussen (zB gute Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Grünlage), genügt (OGH 5 Ob 115/21d). Die Angaben müssen die Mieter:in aber in die Lage versetzen zu überprüfen, warum die Lage überdurchschnittlich sein soll. Ein bloßer Hinweis auf die Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels und auf den Lagezuschlag reicht nicht aus. Wichtig für Makler:innen: Dem Schriftformgebot wird auch durch ein von der beauftragten Makler:in erstelltes und rechtzeitig übergebenes Exposé entsprochen, das auf die den Lagezuschlag rechtfertigenden Umstände hinweist (OGH 5 Ob 71/16a).

Die Höhe des Lagezuschlags regelt § 16 Abs 3 MRG. Für eine Überdurchschnittlichkeit der Lage reicht ein gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höherer Grundkostenanteil allein nicht aus. Es muss vielmehr eine Wohnumgebung vorliegen, die nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens bessere als die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist.

Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es des wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). Die geografische Abgrenzung vergleichbarer Lagen bestimmt sich dabei nicht nach politischen Grenzziehungen (Bezirksgrenzen), sondern sind Teile eines Stadtgebietes heranzuziehen, die einander nach Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einheitliches Wohngebiet darstellen. Für Wien bedeutet dies, dass als Referenzgebiet nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen ist, sondern jene Teile des Stadtgebiets, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und ein (weitgehend) einheitliches Wohngebiet bilden (OGH 5 Ob 74/17v; RS0131812). In sogenannten Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag ausgeschlossen. Gemeint ist eine Wohnumgebung mit überwiegendem, in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtetem Gebäudebestand, der bei Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies. Eine solche Lage ist höchstens als durchschnittlich einzustufen (§ 2 Abs 3 RichtWG; OGH 5 Ob 137/20p). Es ist somit eine Frage des Einzelfalles, ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist.

Lagezuschlag: In der Praxis werden diese Kriterien herangezogen

• öffentlicher Verkehr
• ärztliche Versorgung inkl. Apotheken
• Grünraum
• Bildung
• Geschäftslokale

Der Grundkostenanteil ist kein Lagekriterium, sondern bestimmt die Obergrenze: Der Lagezuschlag darf höchstens 0,33 % der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil und dem der besonderen Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteil je Quadratmeter Nutzfläche und Monat betragen (§ 16 Abs 3 MRG).