Stand: Oktober 2026 – Kurz zusammengefasst: Die Kausalität der Maklerleistung fehlt, wenn der Liegenschaftsverkauf an ein Käuferkonsortium zustande kommt, dessen entscheidender Kontakt ausschließlich durch Dritte ohne Mitwirkung des Maklers hergestellt wurde – dann entfällt die Provision. Das hat der OGH am 25.9.2023, 6 Ob 98/23i, entschieden.
Worum ging es in der Entscheidung?
Eine Wohnbaugesellschaft hatte vorab vom Makler Unterlagen zur Liegenschaft erhalten. Die entscheidenden Verhandlungen und die Bildung des Erwerberkonsortiums wurden jedoch völlig unabhängig von den Bemühungen des Maklers eingeleitet (Entscheidung im RIS).
Wann ist die Kausalität der Maklerleistung gegeben?
Nach ständiger Rechtsprechung muss die Maklerleistung den Abschluss zumindest mitveranlasst haben. Der bloße Umstand, dass früher übermittelte Maklerunterlagen den Interessent:innen im Nachhinein für eine wirtschaftliche Einschätzung nützlich waren oder ihnen eine Zeitersparnis brachten, reicht für das Erfordernis der Kausalität nach § 6 MaklerG nicht aus. Ohne echten Vermittlungskontakt besteht daher kein Provisionsanspruch.
Was bedeutet die Entscheidung für Makler:innen?
Als Makler:in sollten Sie darauf achten, Interessent:innen nicht bloß passiv mit Exposés zu versorgen, sondern die Verhandlungsinitiativen aktiv zu begleiten. Nur so können Sie im Streitfall den Kausalitätsbeweis zwischen Ihrer Tätigkeit und dem konkreten Vertragsabschluss lückenlos führen. Konkret lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:
- Haben Sie den Kontakt zwischen Verkäufer:in und Interessent:in selbst hergestellt?
- Sind Ihre Gespräche und Verhandlungsschritte schriftlich dokumentiert?
- Wer hat die entscheidenden Verhandlungen initiiert?
- Treten weitere Personen oder ein Konsortium auf Käuferseite hinzu?
Mehr zu den Grundlagen finden Sie im Beitrag zu den Mindestvoraussetzungen für den Provisionsanspruch.
Rechtliche Beratung zur Kausalität der Maklerleistung
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Über den Autor: Mag. Stefan Oberlojer
Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei am Kai (Oberlojer Rechtsanwält:innen GmbH), Wien. Schwerpunkte u. a. Liegenschaftsrecht, Bau- und Mietrecht sowie Immobilientransaktionen. Mitglied der Deutsch-Österreichischen Juristenvereinigung e.V. und des ÖVI. 2026 unter die Top-Immobilienanwälte Österreichs (Immobilien Magazin) sowie unter die #TheREAL100under40 (Kategorie Law & Tax) gewählt.
