Übergabe Immobilie:
Wie geht es richtig und was ist verboten?

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Übergabe Immobilie bzw. Mietobjekt: So wird es richtig gemacht

Bei der Übergabe sowie bei der Rücknahme eines Mietobjekts ist es zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten ratsam, den Zustand sowie sämtliche übergebenen Gegenstände, Schlüssel und Daten der Mieter:in (insbesondere die neue Anschrift) genau festzuhalten und von der Mieter:in unterfertigen zu lassen. Dafür eignet sich besonders:

1. Ein Übergabe-/Übernahmeprotokoll samt Fotodokumentation der Wohnung
2. Ein Schlüsselübergabe-/übernahmeprotokoll samt Fotodokumentation der übergebenen Schlüssel zum Mietobjekt und zu den allgemeinen Teilen des Hauses inkl. Postkasten und Kellerabteil

Ein Mietobjekt ist grundsätzlich geräumt und gereinigt (beliebt ist der Wortlaut „besenrein“) zu übergeben. Mieter:innen haben die in ihrem Eigentum stehenden Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung zu entfernen.
Die Wohnung ist grundsätzlich in dem Zustand zu übergeben, in welchem sie angemietet wurde. Übliche Abnützungsspuren, die bei vertragsgemäßem und schonendem Wohnungsgebrauch entstehen, können von der Vermieter:in im Rahmen der Kautionsabrechnung nicht aufgegriffen werden.

Hier ein paar Beispiele, welche Abnützungen von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung im Wohnraum als gewöhnlich angesehen werden:

• Das Anbringen von Handtuchhaltern, die mit Dübel in der gefliesten Wand befestigt wurden.
• Verfliesungen und Tapezierungen
• Die nach einer Demontage von Küchenkästchen und anderen Regalen zurückgelassenen Bohrlöcher in einer nicht verfliesten Wand.
• Ein Kratzer in der Badewanne.
• Schäden an Tapeten, die bei der Entfernung von Regalen zurückgeblieben sind.
• Wandfarben, wie grün und Ocker entsprechen nach der Rechtsprechung dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit.

Hier ein paar Beispiele, welche Abnützungen von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung im Wohnraum als außergewöhnlich angesehen werden:

• Extreme Wandfarben, wie schwarz und rot.
• 110 Dübellöcher in zwei Zimmern.
• Das Verkleben eines Teppichbodens auf den bei der Anmietung der Wohnung neuen Parkettboden.
• Fehlende Parkettteile oder tiefe Kratzer und dunkle Flecken im Parkett.

Stellt die Mieter:in das Mietobjekt in übermäßig abgenutzten oder beschädigten Zustand zurück, haftet sie der Vermieter:in gegenüber für diese Schäden.

Bei der Berechnung des Schadens ist auf den Zeitwert der beschädigten Sache abzustellen. Es ist zu berücksichtigen, wenn abgenutzte Wohnungsbestandteile nicht mehr neuwertig sind und sich die Wohnung bereits bei Anmietung in einem stark abgenutzten Zustand befunden hat. Hat die beschädigte Sache aufgrund ihres Alters nur einen geringen oder gar keinen Zeitwert mehr, können von der Vermieter:in nicht die vollen bzw. keine Neuanschaffungskosten verlangt werden.

Tipp für die Praxis: Im Schadensfall kann die Vermieter:in den Schaden mit der Kaution verrechnen. Ersatzansprüche wegen Beschädigung oder übermäßiger Abnutzung des Mietgegenstands müssen jedoch binnen einem Jahr nach Zurückstellung gerichtlich geltend gemacht werden, widrigenfalls sie erlöschen (§ 1111 ABGB).

Verzögert sich die Rückstellung aus Gründen, die in der Sphäre der Mieter:in liegen, ist die Vermieter:in ab Ende des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückstellung des Mietobjektes berechtigt ein angemessenes Benützungsentgelt zu verlangen.

Bei der Rückstellung eines Mietobjektes sind insbesondere auch ALLE zum Mietobjekt vorhandenen Schlüssel an die Vermieter:in bzw. die Hausverwalter:in zu übergeben. Das Einwerfen der Schlüssel in den Postkasten oder die Zusendung an die Vermieter:in bzw. Hausverwalter:in per Post ist keine ordnungsgemäße Rückstellung. Die Vermieter:in ist in diesem Fall berechtigt weiterhin ein Benützungsentgelt zu verlangen.

Verbotene Ablöse mit Mietobjekten

Beim Übergang von einer Altmieter:in auf eine Neumieter:in kommt es in der Praxis oft vor, dass eine Ablösezahlung geleistet werden muss. Das Gesetz verbietet Vereinbarungen, wonach die neue Mieter:in dafür, dass die frühere Mieter:in den Mietgegenstand aufgibt, oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung der Vermieter:in, der früheren Mieter:in oder einer anderen Person etwas zu leisten hat (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG).

Es stellt sich dann die Frage, ob und wie lange man eine solche möglicherweise verbotene Ablöse zurückfordern kann.

Es gibt aber auch erlaubte Zahlungen

Zahlungen der Mieter:in dafür, dass die Vermieter:in auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes verzichtet, sind grundsätzlich verboten (§ 27 Abs 1 Z 2 MRG). Zulässig sind nur Beträge, die bei Abschluss des Mietvertrags für den Verzicht auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG (insbesondere Weitergabe bzw. Untervermietung) geleistet werden. Voraussetzung ist, dass die konkreten Umstände nachgewiesen werden, nach denen der Mietvertrag ohne diesen Verzicht sinnlos wäre, und dass der Betrag den Hauptmietzins für zehn Jahre nicht übersteigt (§ 27 Abs 2 lit b MRG). Erlaubt sind auch Zahlungen, die sich auf angemessene Gegenleistungen beziehen. Wenn also zwischen Vor- und Nachmieter:in vereinbart wird, dass bestimmte Möbel oder beispielsweise die Küche in der Wohnung verbleiben, darf dafür Geld verlangt werden. Grundsätzlich reicht hierzu eine mündliche Vereinbarung. Um spätere Diskussionen zu vermeiden, empfiehlt es sich allerdings alles, wofür die Ablöse bezahlt werden soll, schriftlich festzuhalten. Es kann auch der Fall eintreten, dass eine Ablösevereinbarung teilweise gültig und teilweise verboten – also teilweise rückforderbar ist.

Es kommt dabei im Übrigen nicht darauf an, wie diese „Ablöse“ benannt wird. Auch die tatsächliche Verwendung durch die Empfänger:in spielt keine Rolle. Wichtig ist die Frage, ob Leistung und Gegenleistung einander entsprechen. Wichtig ist die richtige Bewertung der überlassenen Investition zum Zeitpunkt der Übernahme. In diesem Fall wird der so genannte Zeitwert der Möbel oder der Investitionen berechnet.

• Verboten sind hingegen Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer „günstigeren“ Miete ein Entgelt zu leisten ist. Wie bei allen rechtlichen Angelegenheiten ist die tatsächliche Beweissituation für die Durchsetzung des Rückforderungsanspruches von besonderer Bedeutung.

Verbotene Ablöse: Verjährungsfrist für die Rückforderung

Der Anspruch auf Rückforderung einer verbotenen Ablöse verjährt in zehn Jahren (§ 27 Abs 3 MRG). Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im Vorhinein nicht rechtswirksam verzichtet werden; ein vorab erklärter – auch schriftlicher – Verzicht ist unwirksam, die Ablöse bleibt samt gesetzlichen Zinsen rückforderbar (§ 27 Abs 3 MRG).

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