Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)
Gemäß § 17 MRG bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses (Betriebskosten und öffentliche Abgaben) prinzipiell nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche. Dies jedoch nur soweit nicht zwischen der Vermieter:in und allen Mieter:innen ein anderer Aufteilungsschlüssel schriftlich vereinbart wurde.
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken (§ 17 Abs 2 MRG). Sie ist grundsätzlich nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist sie auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei denn, dies ist nicht möglich oder es wird eine Abweichung vom Bauplan um mehr als 3 % erwiesen (§ 17 Abs 3 MRG). Keine Nutzfläche und daher in die Berechnung nicht einzubeziehen sind Keller, Dachbodenabteile, Treppen, Balkone und Terrassen. Verändert sich die Nutzfläche in einem Mietobjekt aufgrund baulicher Maßnahmen durch die Mieter:in, wird das bis zur Beendigung des Mietvertrages nicht berücksichtigt.
Die Vermieter:in kann mit allen Mieter:innen des Hauses einstimmig und schriftlich eine andere Aufteilung vereinbaren. Das gilt für einzelne Positionen oder auch für alle Betriebskosten.
Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen (WGG) gilt grundsätzlich ebenfalls der Nutzflächenschlüssel (§ 16 Abs 1 WGG). Die Bauvereinigung kann die Verteilung jedoch abweichend nach dem Verhältnis der Nutzwerte festlegen (§ 16 Abs 3 WGG).
Bei dieser Berechnungsart wird nicht nur die Wohnungsfläche, sondern auch der Wert einer Wohnung berücksichtigt. Die Grundlage beim Nutzwert ist zwar wieder die Wohnungsfläche. Aber es gibt Zuschläge und Abschläge für bestimmte Faktoren, die den Wert einer Wohnung erhöhen oder verringern. Zum Beispiel gibt es Zuschläge für Terrassen und Abschläge für Wohnungen, die an der Straße liegen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen den Mieter:innen folgende Kosten als Betriebskosten anteilig weiterverrechnet werden:
Bezüglich einzelner bestimmter Aufwendungen besteht die Möglichkeit eine Aufteilung nach Verbrauchsanteilen vorzunehmen.
In der Regel werden die Betriebskosten pauschal eingehoben, eine monatliche Einzelvorschreibung ist allerdings möglich.
Bei der Pauschalverrechnung wird den Mieter:innen jährlich ein monatlich gleichbleibender Betrag vorgeschrieben. Bis spätestens 30.6. eines jeden Kalenderjahres muss die Vermieter:in den Mieter:innen eine Abrechnung der Betriebskosten des Vorjahres erstellen und an einer geeigneten Stelle im Haus allen Mietern zur Einsichtnahme auflegen. Die Aufstellung muss in einer übersichtlichen und für eine durchschnittliche Mieter:in nachvollziehbaren Form erfolgen. Eine Übersendung an jede einzelne Mieter:in ist nicht erforderlich. Die Mieter:innen können in die Belege einsehen und auf ihre Kosten Kopien anfertigen lassen.
Weist die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben aus, muss dies den Mieter:innen bis zum übernächsten Zinsfälligkeitstermin zurückerstattet werden. Eine Nachzahlung muss ebenfalls bis zu diesem Termin beglichen werden.
Das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) gilt für die Aufteilung der Heiz-, Warmwasser- und Kältekosten bei Liegenschaften mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die
1. durch eine gemeinsame Versorgungsanlage (neben Öl-, Pellets-, Gas- oder Festbrennstoffheizungen auch Fernwärme) mit Wärme bzw. Kälte versorgt werden und
2. mit Ablesevorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind.
Dabei regelt das HeizKG die Rechte und Pflichten zwischen Wärmeabgeber:in und Wärmeabnehmer:in und liefert die Regelungen vor allem für die Verteilung der Kosten für die Wärmelieferung und die Heizkostenabrechnungen.
Wird von einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage Wärme sowohl für die Heizung als auch für Warmwasser bereitgestellt, so hat die Wärmeabgeber:in die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß dem Wärmeverbrauch für die Heizung einerseits und für das Warmwasser andererseits zu trennen. Diese Trennung hat nach den Ergebnissen der Messung des jeweiligen Wärmeteilverbrauchs durch dem Stand der Technik entsprechende Vorrichtungen oder andernfalls durch Ermittlung nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu erfolgen.
Wenn eine Trennung in Heiz- und Warmwasserkosten weder durch eine Messung, noch nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren erfolgen kann, dann ist primär auf die Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber:in und Wärmeabnehmer:in abzustellen. Besteht keine solche Vereinbarung, dann erfolgt die Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis 60 % (Heizkosten) zu 40 % (Warmwasserkosten).
Diese Kosten für Warmwasser als auch für Heizung sind in der Folge in
aufzuteilen und auf die Wärmeabnehmer:innen zu verteilen.
Wie diese Aufteilung erfolgt, richtet sich ebenfalls primär nach der Vereinbarung (einstimmig) zwischen Wärmeabgeber:in und Wärmeabnehmer:in.
Der verbrauchsabhängige Anteil muss zumindest 55 % und darf höchstens 85 % der Energiekosten betragen.
Von den Kosten für Kälte sind mindestens 80 % der Energiekosten nach den Verbrauchsanteilen und den jeweiligen Rest nach der versorgbaren Nutzfläche aufzuteilen.
Wurde keine Vereinbarung getroffen, dann erfolgt die Verteilung im Verhältnis
70 % (verbrauchsabhängig) zu 30 % (verbrauchsunabhängig).
Für die Kältekosten gilt:
Wurde keine Vereinbarung getroffen, werden die Kältekosten zu 90% nach den Verbrauchsanteilen und zu 10 % nach der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt. Eine Vereinbarung ist nur soweit zulässig als mindestens 80% der Energiekosten nach Verbrauch und der Rest nach versorgbaren Nutzfläche aufzuteilen ist.
Die Abrechnungsfrist zur Legung der Abrechnung beträgt laut §17 HeizKG sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode.
Nachforderungen von Versorgungskosten müssen binnen einer Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend gemacht werden (§ 21 Abs 6 HeizKG). Nachzahlungen und Guthaben sind binnen zwei Monaten ab Abrechnung fällig (§ 21 Abs 3 und 5 HeizKG).
Soweit gegen die gehörig gelegte Abrechnung von Abnehmer:innen nicht spätestens sechs Monate nach Rechnungslegung schriftlich begründete Einwendungen erhoben werden, gilt die Abrechnung gemäß §24 HeizKG als genehmigt.
