Benützungsregelung WEG

Die Benützungsregelung gemäß § 17 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein wichtiges Instrument im Wohnungseigentumsrecht und regelt die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und Anlagen einer Wohnungseigentumsanlage. Im Kontext von Eigentümer:innengemeinschaften gibt es oft Bereiche, die von allen Wohnungseigentümer:innen gemeinsam genutzt werden, wie beispielsweise Treppenhäuser, Flure, Aufzüge, Parkplätze, Gärten, Schwimmbäder und andere Annehmlichkeiten. Dabei handelt es sich um Allgemeinflächen, an denen kein Wohnungseigentum begründet wurde. An diesen Flächen stehen der einzelnen Wohnungseigentümer:in lediglich Teilhaberrechte im Ausmaß ihres Anteils zu.

Die Benützungsregelung hat das Ziel, die Nutzung solcher allgemeinen Teile der Liegenschaft einer Wohnungseigentümer:in ausschließlich und unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer:innen zuzuordnen. Die Allgemeinfläche muss benutzbar und verfügbar sein. Es darf sich beispielsweise nicht um einen zwingend allgemeinen Teil der Liegenschaft handeln oder die Fläche bereits durch einen Mietvertrag der allgemeinen Benützung entzogen sein. Ebenso kann über Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Flächen der Liegenschaft keine Benützungsregelung abgeschlossen werden.

Die Erstellung, Änderung und Aufhebung einer Benützungsregelung erfolgt durch eine schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer:innen (§ 17 Abs 1 WEG 2002). Die Errichtung muss schriftlich von sämtlichen Wohnungseigentümer:innen (oder Fruchtnießer:innen) abgeschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist unzureichend. Nur während eines gerichtlichen Verfahrens kann mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine vorläufige Benützungsregelung beschlossen werden (§ 17 Abs 2 WEG 2002). Es gibt jedoch Möglichkeiten bereits im Wohnungseigentumsvertrag eine entsprechende Grundlage zu schaffen.

Daneben besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Benützungsregelung. Diese kann von jeder Wohnungseigentümer:in beantragt werden. Dabei muss es sich um verfügbare Teile der Liegenschaft handeln, über die noch keine Benützungsregelung besteht oder die bestehende aufgrund wichtiger Gründe abgeändert werden soll.

Achtung: Sowohl vereinbarte als auch gerichtliche Benützungsregelungen gelten – seit dem WEG 2002 (in Kraft seit 1.7.2002) – unabhängig von ihrer grundbücherlichen Ersichtlichmachung auch im Fall eines Eigentümer:innenwechsels (§ 17 Abs 3 WEG 2002).