Sicherstellungsmodelle für Käufer

Bei den Sicherungsmodellen des Bauträgervertragsgesetzes gibt es folgende Möglichkeiten:

1. schuldrechtliche Sicherung
2. grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan
3. pfandrechtliche Sicherung
4. Sondersicherungen

Dabei ist es auch möglich, die Sicherungen miteinander zu kombinieren, sofern keine Beeinträchtigung des Sicherungszwecks die Folge ist. Ferner können die obigen Sicherungen auch nachträglich im Einvernehmen vereinbart werden.

Zahlungen an die Bauträger:in müssen erst dann von der Erwerber:in getätigt werden, wenn die Sicherung vorliegt. Ab der Übergabe des Bauobjekts und Gewährleistung des Rechtserwerbs der Erwerber:in erlischt die Sicherungspflicht.

1. Schuldrechtliche Sicherung:

Bei einer schuldrechtlichen Sicherung erhält die Erwerber:in eine Absicherung durch eine Garantie oder mittels einer Versicherung. Hierbei treten Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen:innen ein, die allerdings eine Geschäftsberechtigung im Inland benötigen oder über inländische Gebietskörperschaften verfügen.

2. Grundbücherliche Sicherstellung und Ratenplan:

Eine gängige Sicherstellungsmethode ist die grundbücherliche Eintragung in Kombination mit einem Ratenplan. Eine Anmerkung zur Einräumung von Wohneigentum im Grundbuch ist dabei eine ausreichende grundbücherliche Sicherstellung für den Erwerber.

Im Bauträgervertrag können die beiden Parteien die Zahlungen nach Ratenplan A oder Ratenplan B vereinbaren. Der Unterschied zwischen Ratenplan A und B nach BTVG ist, dass die Bauträger:in nach Ratenplan A eine zusätzliche Bankgarantie oder Versicherung von mindestens 10 % vorbringen muss, sofern die Erwerber:in ein dringendes Wohnbedürfnis hat.

Durch diese Sicherheiten müssen alle Folgen, die der Erwerber:in aus einer Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens aufgrund einer Insolvenz der Bauträger:in entstehen, beglichen werden.

Werden Zahlungen nach Ratenplan vereinbart, dann müssen diese nach Abschluss des entsprechenden Bauabschnitts beglichen werden. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für die grundlegende Erneuerung von Altbauten. Prinzipiell muss die erste Zahlungsrate ab Baubeginn gezahlt werden.

Eine Zahlung vor Baubeginn ist nur dann zulässig, wenn aufgrund eines hohen Liegenschaftswertes bereits ausreichend Sicherheit durch die grundbücherliche Sicherstellung vorliegt.

3. Pfandrechtliche Sicherung:

Darüber hinaus kann sich die Erwerber:in durch ein Pfandrecht auf einer Liegenschaft absichern. Meist wird das Pfandrecht einer Treuhänder:in eingeräumt, wobei die Bauträger:in dazu verpflichtet ist, diesen zu bestellen. Sollte es zu einer schuldrechtlichen Sicherung kommen, kann auf die Treuhänder:in verzichtet werden.

Die Treuhänder:in ist nicht nur dazu verpflichtet die Erwerber:in hinsichtlich der Vertragsinhalte zu beraten und zu belehren (Haftrücklass, Insolvenzfall), sondern ist auch für folgende Aspekte verantwortlich:

• Überwachung der Sicherungspflicht der Bauträger:in
• Sicherstellung, dass Zahlungen ausschließlich auf das Konto der Bauträger:in entrichtet werden
• Prüfung der vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen (z.B. Freistellungsverpflichtungen) bei der grundbücherlichen Sicherstellung
• Unterstützung bei der Baufortschrittsüberwachung und Einhaltung des Ratenplans
• Prüfung der grundbuchrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen bei der pfandrechtlichen Sicherung