Unecht steuerbefreite Mieter

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG). Die Miete wird ohne Umsatzsteuer verrechnet; dafür verliert die Vermieter:in den Vorsteuerabzug für alle mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen (zB Errichtungs- und Sanierungskosten). Vermieter:innen können zur Steuerpflicht (20 %) optieren (§ 6 Abs 2 UStG), um sich den Vorsteuerabzug zu sichern. Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31. August 2012 begonnen haben, ist die Option aber nur zulässig, wenn die Mieter:in das Mietobjekt nahezu ausschließlich (nach Verwaltungspraxis zu mindestens 95 %) für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Vermieter:in muss das nachweisen (§ 6 Abs 2 UStG). Für Gebäude, deren Errichtung durch die Vermieter:in vor dem 1. September 2012 begonnen hat, gilt diese Einschränkung nicht (§ 28 Abs 38 Z 1 UStG). Die Vermietung zu Wohnzwecken ist hingegen grundsätzlich mit 10 % steuerpflichtig (§ 6 Abs 1 Z 16 iVm § 10 Abs 2 Z 3 lit a UStG); dort stellt sich die Optionsfrage in der Regel nicht. Ausnahme: Bei besonders repräsentativen Wohnobjekten (Anschaffungs-, Herstellungs- und Großreparaturkosten von mehr als 2 Mio Euro innerhalb von fünf Jahren, bei Zinshäusern je Mietgegenstand) ist auch die Vermietung zu Wohnzwecken unecht steuerbefreit (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG).

Unecht steuerbefreite Mieter:innen sind Unternehmer:innen, deren Umsätze kraft Gesetzes von der Umsatzsteuer befreit sind, die aber im Gegenzug keinen Vorsteuerabzug haben. Dazu zählen insbesondere Ärzt:innen mit Heilbehandlungsumsätzen (§ 6 Abs 1 Z 19 UStG), Banken (§ 6 Abs 1 Z 8 UStG), Versicherungen (§ 6 Abs 1 Z 9 lit c UStG) sowie Kleinunternehmer:innen (§ 6 Abs 1 Z 27 UStG; Umsatzgrenze 55.000 Euro), sofern diese nicht zur Regelbesteuerung optiert haben. Ebenfalls nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind Körperschaften öffentlichen Rechts (zB Gemeinden), soweit sie das Mietobjekt für ihren Hoheitsbereich nutzen; sie handeln insoweit nicht als Unternehmer:innen. Wird sohin ein Geschäftslokal an eine:n Ärzt:in für eine Praxis vermietet, ist eine Option zur 20%igen Umsatzsteuerpflicht unzulässig.

Achtung: Im Zuge der Vermietung an sog. unecht steuerbefreite Mieter:innen gilt es für die Vermieter:in einiges zu beachten. Unecht steuerbefreite Mieter:innen sind zumeist nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Wird an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter:innen vermietet, kann die Vermieter:in nicht beliebig zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren. Dies führt dazu, dass sie ihr aliquot auf die Vermietung entfallendes Vorsteuerabzugsrecht verliert. Dies kann zu einer Vorsteuerberichtigung führen (§ 12 Abs 10 UStG): Ändern sich bei einem Gebäude innerhalb der auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden 19 Kalenderjahre die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse (zB Wegfall der Option bei Vermietung an eine:n Ärzt:in), ist für jedes Jahr der Änderung ein Zwanzigstel der auf Anschaffung oder Herstellung, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen entfallenden Vorsteuer an das Finanzamt zurückzuzahlen. Für Gebäude, die vor dem 1. April 2012 erstmals im Unternehmen verwendet wurden, gilt ein kürzerer Berichtigungszeitraum.