Unecht steuerbefreite Mieter

Die Vermietung von Immobilien unterliegt entweder mit 10 Prozent bzw. 20 Prozent der Umsatzsteuer oder sie ist umsatzsteuerbefreit. Letztere ist eine „unechte“ Befreiung. Dies bedeutet, dass für alle der Vermieter:in im Zusammenhang mit der Vermietung entstehenden Aufwendungen kein Recht auf einen Vorsteuerabzug zusteht. Die Vermieter:in hat jedoch die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren und sich somit den Vorsteuerabzug zu sichern. Dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Mieter:in das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine Vermietung an unecht steuerbefreite Mieter:innen verhindert die Möglichkeit der Optierung.

„Unecht steuerbefreite Mieter:innen“ beziehen sich auf Mieter:innen, die gemäß österreichischem Umsatzsteuerrecht eigentlich der Umsatzsteuer unterliegen würden, aufgrund bestimmter Umstände jedoch von der Umsatzsteuer befreit sind. Dies bedeutet auch den Verlust der Berechtigung zum Vorsteuerabzug. Im Regelfall sind Ärzt:innen, Versicherungsunternehmen, Banken, Körperschaften öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinden) und Kleinunternehmer:innen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Wird sohin eine Immobilie an eine Arzt:in vermietet, die die Räumlichkeiten für ihre Praxis nutzt, ist eine Option zur Umsatzsteuerpflicht für die Vermieter:in nicht möglich.

Achtung: Im Zuge der Vermietung an sog. unecht steuerbefreite Mieter:innen gilt es für die Vermieter:in einiges zu beachten. Unecht steuerbefreite Mieter:innen sind zumeist nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Wird an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter:innen vermietet, kann die Vermieter:in nicht beliebig zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren. Dies führt dazu, dass sie ihr aliquot auf die Vermietung entfallendes Vorsteuerabzugsrecht verliert. Dies kann sogar soweit führen, dass früher geltend gemachte Vorsteuern anteilig zurückgezahlt werden müssen.