Benützungsregelung WEG
Die Benützungsregelung gemäß § 17 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein wichtiges Instrument im Wohnungseigentumsrecht und regelt die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und Anlagen einer Wohnungseigentumsanlage. Im Kontext von Eigentümer:innengemeinschaften gibt es oft Bereiche, die von allen Wohnungseigentümern:innen gemeinsam genutzt werden, wie beispielsweise Treppenhäuser, Flure, Aufzüge, Parkplätze, Gärten, Schwimmbäder und andere Annehmlichkeiten. Dabei handelt es sich um Allgemeinflächen, an denen kein Wohnungseigentum begründet wurde. An diesen Flächen stehen der einzelnen Wohnungseigentümer:in lediglich Teilhaberrechte im Ausmaß ihres Anteils zu.
Die Benützungsregelung hat das Ziel, die Verfügung über solche allgemeinen Teile der Liegenschaft einer Wohnungseigentümer:in ausschließlich und unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer:innen zuzuordnen? Die Allgemeinfläche muss benutzbar und verfügbar sein. Es darf sich beispielsweise nicht um einen zwingend allgemeinen Teil der Liegenschaft handeln oder die Fläche bereits durch einen Mietvertrag der allgemeinen Benützung entzogen sein. Ebenso kann über Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Flächen der Liegenschaft keine Benützungsregelung abgeschlossen werden.
Die Erstellung, Änderung und Aufhebung einer Benützungsordnung erfolgt durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer:innengemeinschaft. Die Errichtung muss schriftlich von sämtlichen Wohnungseigentümer:innen (oder Fruchtnießer:innen) abgeschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist unzureichend. Es gibt jedoch Möglichkeiten bereits im Wohnungseigentumsvertrag eine entsprechende Grundlage zu schaffen.
Daneben besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Benützungsregelung. Diese kann von jeder Wohnungseigentümer:in beantragt werden. Dabei muss es sich um verfügbare Teile der Liegenschaft handeln, über die noch keine Benützungsregelung besteht oder die bestehende aufgrund wichtiger Gründe abgeändert werden soll.
Achtung: Seit 1.7.2022 vereinbarte als auch gerichtliche Benützungsregelungen gelten unabhängig von ihrer grundbücherlichen Ersichtlichmachung auch im Fall eines Eigentümer:innenwechsels.