Bauakt-Konsens

Der Blick in den Bauakt sollte vor jedem Immobilienkauf erfolgen. Neben der Überprüfung der Baubewilligung und Benützungsbewilligung sind es oft Bauauflagen oder Richtlinien des Denkmalschutzes die als Auflagen zu beachten sind. Bei geplanten Umbauten sollte unbedingt die Bauordnung und Flächenwidmung hinsichtlich der Umsetzbarkeit überprüft werden.

Dementsprechend wichtig ist auch die Ausgestaltung des Kaufvertrages. Insbesondere der Formulierung der Gewährleistungsbestimmungen ist große Aufmerksamkeit zu schenken. Bereits kleine Fehler können zu horrenden wirtschaftlichen Folgen führen.

Sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, hat die Liegenschaft den gewöhnlich vorausgesetzten sowie den ausdrücklich und schlüssig vereinbarten Eigenschaften zu entsprechen. Auch die von der Verkäufer:in in öffentlichen Äußerungen oder in der Werbung, beispielsweise auf Immobilienplattformen, gemachten Angaben hat die Liegenschaft zu entsprechen. Bei einem Kauf eines bestehenden Gebäudes kann die Käufer:in grundsätzlich davon ausgehen, dass eine baubehördliche Bewilligung und eine Benützungsbewilligung bzw. die Möglichkeit zur Erlangung einer solchen vorliegt. Für konsenslose oder konsenswidrige Zuständen eines Bauwerks hat die Verkäufer:in grundsätzlich einzustehen, da einer Laien die Unkenntnis baurechtlicher Bestimmungen nicht vorgeworfen werden kann.

Doch Vorsicht: Wird im Kaufvertrag vereinbart, dass die Verkäufer:in lediglich dafür Gewähr leistet, dass durchgeführte Umbauten dem Baukonsens entsprechen, ist damit nur die Einhaltung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne und der Baubewilligung gewährleistet, nicht aber die Ausführungsqualität der errichteten Bauten.