Indexierung Miete nach MRG
Die Wertsicherung im Mietvertrag bezieht sich auf eine Indexklausel oder Vereinbarung zwischen Vermieter:in und Mieter:in, die die Anpassung des Mietzinses an die im Laufe der Zeit ansteigenden Lebenserhaltungskosten oder Inflation ermöglicht. Es bedarf einer entsprechenden Wertsicherungsvereinbarung. Das Ziel der Wertsicherung ist es, sicherzustellen, dass die Indexierung Miete bzw. Indexmiete in realen (inflationsbereinigten) Werten stabil bleibt. Es spiegelt somit das legitime Interesse der Vermieter:in , das Entgelt an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren.
Im Vollanwendungsbereich des MRG erfolgt die Wertsicherung gemäß § 16 Abs 9 MRG. Dieser sieht vor, dass es durch die aufgrund der Wertsicherung vorgenommene Erhöhung des Mietzinses, zu keiner Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses kommen darf. Innerhalb dieser Grenze ist jede zivilrechtlich zulässige Wertsicherungsvereinbarung erlaubt. Es ist etwa zulässig und auch üblich, die Wertsicherung des Richtwertmietzinses unter Bezugnahme auf § 5 RichtWG vorzunehmen. Wird der gesetzlich zulässige Richtwertmietzins aufgrund der Anwendung der Wertsicherungsklausel überschritten, so ist die Erhöhung im Hinblick auf den übersteigenden Betrag unwirksam.
Gemäß § 16 Abs 9 MRG ist zwischen dem Zeitpunkt der Erhöhung und dem Wirksamwerden der Wertsicherungserhöhung zu unterscheiden. Die Erhöhung des Richtwertmietzinses erfolgt gemäß § 5 RichtWG jeweils am 1. April jedes ungeraden Jahres. Die Erhöhung des angemessenen Mietzinses hängt vom jeweils vereinbarten Schwellenwert (zumeist 3 oder 5 Prozent) ab. Der Zeitpunkt für die Erhöhung des Kategoriemietzinses hängt von den fünfprozentigen Sprüngen ab (§ 16 Abs 6 Satz 1 MRG). Gegenüber der Mieter:in wird die Erhöhung mit dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung folgenden Zinstermin wirksam.
Die Erhöhung muss mindestens 14 Tage vor dem Termin der erstmaligen Erhöhung schriftlich der Mieter:in gegenüber unter ziffernmäßiger Angabe des Erhöhungsbetrages mitgeteilt werden. Bei Nichteinhaltung der 14-Tagesfrist wird die Erhöhung erst zum darauffolgenden Zinstermin wirksam.
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine rückwirkende Geltendmachung von Wertsicherungsbeträgen ausgeschlossen. Bei freiem Mietzins kann die Wertsicherung rückwirkend bis zu drei Jahre verlangt werden.
Es ist wichtig, dass sowohl Vermieter:in als auch Mieter:in die Bedingungen des Mietvertrags verstehen und sich bewusst sind, wie die Miete im Laufe der Zeit angepasst wird. Eine zwischen Unternehmer:in und Verbraucher:in intransparent gewählte Formulierung kann zur Nichtigkeit der Wertsicherungsklausel führen. Ein unklarer, nicht näher definierter Ersatzindex ist unzulässig. Dies kann zu einer „Versteinerung“ des vertraglich vereinbarten Hauptmietzinses für die Dauer des Mietverhältnisses führen.
Gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Indexierung innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss nicht möglich.
Weiters ist es für die rechtswirksame Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel notwendig, dass die vertraglich vorgesehene Anpassungsmöglichkeit für beide Parteien und nicht bloß einseitig besteht. Die Vornahme der Wertsicherung muss sohin unabhängig vom Unternehmer:innen willen bestehen.