Eine Marke der Kanzlei am KaiOberlojer Rechtsanwält:innen GmbH
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Kontakt

Indexierung der Miete: Wie funktioniert die Mieterhöhung nach dem MRG?

Rechtsstand: Oktober 2026 (Österreich)

Steigen die Lebenshaltungskosten, wird oft auch die Miete teurer. Damit Vermieter:innen die Miete an die Inflation anpassen dürfen, reicht das Gesetz allein jedoch nicht aus: Im Mietvertrag muss vorab eine gültige Wertsicherungsklausel (Indexklausel) vereinbart worden sein. Für Makler:innen ist das Thema bei jeder Wohnungsvermietung relevant – bei der Beratung der Vermieterseite ebenso wie bei Fragen von Mietinteressent:innen zur künftigen Mietentwicklung.

Seit 1. Jänner 2026 setzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) den vertraglichen Klauseln bei Wohnungsmietverträgen klare, einseitig zwingende Obergrenzen zugunsten der Mieterseite. Es ersetzt die vertragliche Wertsicherungsvereinbarung nicht, sondern deckelt sie.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Ein fester Termin im Jahr: Die Miete darf bei Wohnungen (im Voll- und im Teilanwendungsbereich des MRG) nur noch einmal jährlich zum 1. April erhöht werden. Unterjährige Erhöhungen (etwa im Mai oder November) sind unzulässig.
  • Deckel bei hoher Inflation (3-%-Grenze): Liegt die Jahresinflation über 3 %, darf der Teil über 3 % nur noch zur Hälfte an die Mieter:innen weitergegeben werden (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG).
    • Beispiel: Bei 5 % Inflation beträgt das gesetzliche Plus maximal 3 % + (2 % : 2) = 4 %.
  • Zusätzliche Bremse für mietzinsbeschränkte Wohnungen: Bei Wohnungen mit gesetzlicher Mietzinsgrenze (Kategorie-, Richtwert- und gesetzlich beschränkter angemessener Mietzins) ist die Erhöhung vorübergehend noch strenger limitiert (§ 1 Abs 3 MieWeG):
    • 1. April 2026: maximal 1 %
    • 1. April 2027: maximal 2 %
  • Im ersten Jahr nur anteilig: Wurde der Mietvertrag erst im Vorjahr abgeschlossen, wird die Inflation nur für die vollen Monate berechnet, in denen das Mietverhältnis im Vorjahr bereits bestand (§ 1 Abs 2 Z 2 MieWeG).
  • Günstigerer Wert gilt immer: Vermieter:innen und Hausverwaltungen müssen parallel rechnen: Führt der Mietvertrag zu einer geringeren Erhöhung als das MieWeG (oder greift eine vertragliche Schwelle wie 5 % noch gar nicht), gilt der niedrigere Betrag (§ 1 Abs 4 MieWeG).

Welche Formalitäten müssen Vermieter:innen einhalten?

Damit eine Erhöhung wirksam wird, gelten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) strenge Schutzregeln (§ 16 Abs 9 MRG):

  1. Schriftliche Ankündigung mit 14 Tagen Vorlauf:
    Vermieter:innen müssen die Mieterhöhung mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin schriftlich ankündigen (Post oder E-Mail). Dabei müssen der Erhöhungsbetrag ziffernmäßig angegeben und die Berechnungsgrundlage aufgeschlüsselt sein. Wird diese Frist verpasst, verschiebt sich die Erhöhung auf den darauffolgenden Zinstermin.
  2. Keine rückwirkenden Nachforderungen im Vollanwendungsbereich:
    Im Vollanwendungsbereich des MRG darf die Miete nicht rückwirkend für vergangene Monate nachverlangt werden. Sie gilt immer erst ab dem vorgeschriebenen Termin.

Ist die Vertragsklausel gültig?

  • Anpassung in beide Richtungen: Eine Klausel ist nur zulässig, wenn die Miete bei sinkenden Preisen (Deflation) auch sinken würde und die Anpassung nicht im Belieben der Vermieterseite steht (§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG).
  • Erste Mieterhöhung kurz nach Einzug: Dass eine Miete theoretisch schon kurz nach Vertragsabschluss an den Index angepasst werden kann, macht die Klausel nicht automatisch ungültig. Die Zweimonatsfrist des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gilt nicht für Mietverträge als Dauerschuldverhältnisse (RS0135478, angewendet in OGH 10 Ob 15/25s; gesetzlich klargestellt durch das ZIAG, BGBl. I Nr. 110/2025).
  • Ungültige Ersatz-Regelungen: Selbst wenn die Bestimmung über einen Ersatzindex im Vertrag unklar formuliert sein sollte, bleibt die normale Wertsicherung nach dem offiziellen Verbraucherpreisindex (VPI) in der Regel trotzdem aufrecht (OGH 10 Ob 15/25s; OGH 1 Ob 2/26i).

Verwandte Begriffe

Aktuell im Blog

Tipp für Makler:innen:
Prüfen Sie bei jeder Vermittlung, ob die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag den Vorgaben des MieWeG und der aktuellen OGH-Judikatur entspricht – und ob Erhöhungsschreiben den 14-tägigen Vorlauf sowie die gesetzlichen Obergrenzen einhalten. Fehlerhafte Klauseln führen zu Rückforderungsansprüchen und belasten das Vertrauen in Ihre Vermittlung. Bei Fragen zur Gestaltung oder Prüfung von Wertsicherungsklauseln unterstützt Sie die Kanzlei am Kai.