Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag

Hier finden Sie alle Infos zum Nutzwertgutachten und zum Wohnungseigentumsvertrag.

Wohnungseigentumsvertrag

Ein Wohnungseigentumsvertrag ist eine zwischen sämtlichen Miteigentümer:innen der Liegenschaft schriftlich abgeschlossene Vereinbarung. Er regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den Eigentümer:innen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft. Ob auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde, ist aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich. Der Wohnungseigentumsvertrag ist neben vielen anderen Erfordernissen (zB Parifizierung der Liegenschaft) Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Der Wohnungseigentumsvertrag muss dem zuständigen Gericht vorgelegt werden.

Der Vertrag regelt die Aufteilung der Liegenschaft in einzelne Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, sonstige selbständige Räumlichkeiten sowie KFZ-Abstellplätze („wohnungseigentumstaugliche Objekte) und legt fest, welcher Teil als Sondereigentum und welcher Teil als Allgemeinfläche gilt. Sondereigentum umfasst die tatsächlichen Wohnungen oder Einheiten, die von den Eigentümer:innen ausschließlich genutzt werden, während Allgemeinflächen Bereiche oder Anlagen umfasst, die von allen Wohnungseigentümer:innen gemeinsam genutzt werden, wie Flure, Treppenhäuser, Dach, Fassade und ähnliche Bereiche. Der Vertrag regelt auch die Verteilung besonderer Aufwendungen und die Verwaltung der Liegenschaft.

Zubehör-Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentum an Räumen oder Flächen, die als notwendiges Zubehör zu einer Wohnung oder Einheit in einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft gehören. Diese Räume oder Flächen sind zwar räumlich getrennt, haben jedoch eine enge funktionale Verbindung zum jeweiligen „Hauptobjekt“ (zB Wohnung). Ein typisches Beispiel für Zubehör-Wohnungseigentum ist ein Kellerabteil, das zu einer bestimmten Wohnung gehört und als Lager- oder Stauraum für die Eigentümer:in dieser Wohnung dient. Obwohl das Kellerabteil räumlich von der Wohnung getrennt ist, gehört es funktionell zu dieser Wohnung und wird ausschließlich von der entsprechenden Wohnungseigentümer:in genutzt. Die Zuordnung eines Objekts als Zubehör zu einem „Hauptobjekt“ ergibt sich entweder aus dem Grundbuch oder aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden (Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten).

Der Vertrag legt die Anteilsquoten der einzelnen Wohnungseigentümer:innen fest. Diese Quoten dienen als Grundlage für die Verteilung von Kosten, wie etwa für Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen und Verwaltungsaufgaben. Der Vertrag kann Regelungen zur Verwaltung der Eigentumswohnanlage enthalten. Er kann festlegen, ob die Eigentümer:in die Verwaltung selbst übernehmen oder eine professionellen Verwalter:in einsetzt. Die Rechte und Pflichten der Verwalter:in werden oft ebenfalls im Vertrag festgelegt. Der Vertrag kann Regeln für die gemeinschaftliche Nutzung von Gemeinschaftseigentum festlegen, wie etwa die Nutzung von gemeinsamen Flächen oder Einrichtungen. Auch die Pflichten der Eigentümer:innen zur Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums können hier geregelt sein. Der Vertrag kann Regelungen bezüglich baulicher Veränderungen und Renovierungen von Sondereigentum enthalten. Er legt fest, welche Art von Veränderungen erlaubt sind und welche Genehmigungen möglicherweise erforderlich sind. Der Vertrag kann auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer:innen in Bezug auf ihr Sondereigentum festlegen. Dies kann Fragen wie Tierhaltung, Nutzungseinschränkungen und Verhaltensregeln betreffen.

Es empfiehlt sich im Wohnungseigentumsvertrag neben den zwingenden Mindestbestimmungen darüber hinausgehende Regelungen aufzunehmen. Dabei können insbesondere abweichende Regelung über die Kostentragung, wie zB zur Fenster-/Türkostenrefundierung, getroffen werden. Häufig sind auch Regelungen über die Montage und Installation von Klimaanlagen oder auch zur Erlaubnis von Kurzzeitvermietungen.

Nutzwertgutachten: Anteile

Das Nutzwertgutachten ist ein wichtiger Schritt bei der Begründung von Wohnungseigentum. Es dient dazu, die Nutzwerte der einzelnen Wohnungseinheiten zu ermitteln und somit die Grundlage für die gerechte Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu schaffen. Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen sollen entsprechend der Größe, Lage, Ausstattung und anderer relevanten Faktoren der jeweiligen Wohnungseinheit an den gemeinschaftlichen Ausgaben beteiligt werden.

Die Nutzwerte werden durch das Nutzwertgutachten einer für den Hochbau zertifizierten Ziviltechniker:in oder einer für das Hochbau- oder das Immobilienwesen Sachverständigen ermittelt. Der einzelne Nutzwert drückt den Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft aus. Die Berechnung ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften.

Der Nutzwert wird als mathematischer Bruch angegeben, wobei der Zähler den Nutzwert des jeweiligen Wohnungseigentumsobjektes, der Nenner die Gesamtnutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte auf der Liegenschaft anführt.

Vorsicht: Der Nutzwert ist nicht gleichzusetzen mit der Nutzfläche. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.

Tipp: Loggien erhöhen nicht den Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts (im Gegensatz zu Balkonen).