Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag
Hier finden Sie alle Infos zum Nutzwertgutachten und zum Wohnungseigentumsvertrag.
Wohnungseigentumsvertrag
Ein Wohnungseigentumsvertrag ist eine zwischen sämtlichen Miteigentümer:innen der Liegenschaft schriftlich abgeschlossene Vereinbarung. Er regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den Eigentümer:innen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft. Ob auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde, ist aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich. Der Wohnungseigentumsvertrag ist neben vielen anderen Erfordernissen (zB Parifizierung der Liegenschaft) Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Wohnungseigentum wird erst durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben (§ 5 Abs 3 WEG 2002); der Wohnungseigentumsvertrag ist daher als Grundlage des Grundbuchsgesuchs beim zuständigen Grundbuchsgericht vorzulegen.
Der Vertrag regelt die Aufteilung der Liegenschaft in einzelne Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, sonstige selbständige Räumlichkeiten sowie KFZ-Abstellplätze („wohnungseigentumstaugliche Objekte“; § 2 Abs 2 WEG 2002) und legt fest, an welchen Objekten Wohnungseigentum begründet wird; die übrigen Teile sind allgemeine Teile der Liegenschaft. Wohnungseigentum ist das dingliche Recht der Miteigentümer:in, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (§ 2 Abs 1 WEG 2002). Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002), wie Stiegenhaus, Gänge, Dach und Fassade. Der Vertrag regelt auch die Verteilung besonderer Aufwendungen und die Verwaltung der Liegenschaft.
Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft (etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze) ausschließlich zu nutzen; das Zubehörobjekt muss ohne Inanspruchnahme anderer Objekte zugänglich und deutlich abgegrenzt sein (§ 2 Abs 3 WEG 2002). Diese Räume oder Flächen sind zwar räumlich getrennt, haben jedoch eine enge funktionale Verbindung zum jeweiligen „Hauptobjekt“ (zB Wohnung). Ein typisches Beispiel für Zubehör-Wohnungseigentum ist ein Kellerabteil, das zu einer bestimmten Wohnung gehört und als Lager- oder Stauraum für die Eigentümer:in dieser Wohnung dient. Obwohl das Kellerabteil räumlich von der Wohnung getrennt ist, gehört es funktionell zu dieser Wohnung und wird ausschließlich von der entsprechenden Wohnungseigentümer:in genutzt. Die Zuordnung eines Zubehörobjekts zu einem Wohnungseigentumsobjekt muss sich eindeutig aus dem Wohnungseigentumsvertrag (bzw. der gerichtlichen Entscheidung) im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung ergeben; nur dann erstreckt sich die Eintragung darauf (§ 5 Abs 3 WEG 2002).
Der Vertrag legt die Anteilsquoten der einzelnen Wohnungseigentümer:innen fest. Diese Quoten dienen als Grundlage für die Verteilung von Kosten, wie etwa für Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen und Verwaltungsaufgaben. Der Vertrag kann Regelungen zur Verwaltung der Eigentumswohnanlage enthalten. Er kann festlegen, ob die Eigentümer:innen die Verwaltung selbst übernehmen oder eine professionelle Verwalter:in einsetzen. Die Rechte und Pflichten der Verwalter:in werden oft ebenfalls im Vertrag festgelegt. Der Vertrag kann Regeln für die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft festlegen, wie etwa die Nutzung von gemeinsamen Flächen oder Einrichtungen. Auch Pflichten der Eigentümer:innen zur Pflege und Erhaltung können hier geregelt sein. Der Vertrag kann Regelungen bezüglich Änderungen an den Wohnungseigentumsobjekten enthalten. Er kann festlegen, welche Art von Änderungen erlaubt ist und welche Genehmigungen möglicherweise erforderlich sind. Der Vertrag kann auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer:innen in Bezug auf ihr Wohnungseigentumsobjekt festlegen. Dies kann Fragen wie Tierhaltung, Nutzungseinschränkungen und Verhaltensregeln betreffen.
Es empfiehlt sich, im Wohnungseigentumsvertrag neben den zwingenden Mindestbestimmungen darüber hinausgehende Regelungen aufzunehmen. Dabei können insbesondere abweichende Regelungen über die Kostentragung, wie zB zur Fenster-/Türkostenrefundierung, getroffen werden. Häufig sind auch Regelungen über die Montage und Installation von Klimaanlagen oder auch zur Erlaubnis von Kurzzeitvermietungen.
Nutzwertgutachten: Anteile
Das Nutzwertgutachten ist ein wichtiger Schritt bei der Begründung von Wohnungseigentum. Es dient dazu, die Nutzwerte der einzelnen Wohnungseinheiten zu ermitteln und somit die Grundlage für die gerechte Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu schaffen. Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen sollen entsprechend der Größe, Lage, Ausstattung und anderer relevanten Faktoren der jeweiligen Wohnungseinheit an den gemeinschaftlichen Ausgaben beteiligt werden.
Die Nutzwerte werden durch das Gutachten einer für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker:in oder einer allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen ermittelt (§ 9 Abs 1 WEG 2002). Der einzelne Nutzwert drückt den Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft aus. Die Berechnung ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften.
Der Nutzwert wird in einer ganzen Zahl ausgedrückt (§ 8 Abs 1 WEG 2002). Als Bruch dargestellt wird der Mindestanteil: Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts (Zähler) zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft (Nenner) (§ 2 Abs 9 WEG 2002).
Vorsicht: Der Nutzwert ist nicht gleichzusetzen mit der Nutzfläche. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.
Tipp: Loggien erhöhen nicht den Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts (im Gegensatz zu Balkonen).
Tipp für Makler:innen:
Bei Kaufgeschäften entscheiden sorgfältig gestaltete Verträge und eine vollständige Aufklärung oft darüber, ob es später zu Anfechtungen, Gewährleistungs- oder Haftungsstreitigkeiten kommt. Die Kanzlei am Kai berät Makler:innen und ihre Auftraggeber:innen bei Liegenschaftstransaktionen und vertritt sie, wenn es zum Streit kommt.
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