Berechnung Kaufpreis Immobilie: Alle Infos zu Kaufpreis und Inventarkaufpreis

Kaufpreis

Der Kaufpreis stellt neben dem Kaufobjekt den notwendigen Mindestinhalt des Kaufvertrages dar und sollte möglichst genau beschrieben werden (essentialia negotii). Die Vertragsparteien müssen sich über den Kaufpreis einig sein, damit ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Kaufpreis muss zumindest bestimmbar sein und stellt die Hauptleistungspflicht der Käufer:in dar. Einigen sich die Parteien auf einen Abschluss zum Marktpreis oder zum orts- oder geschäftsüblichen Preis liegt bereits Bestimmtheit vor.

Das Fehlen der Vereinbarung über Zahlungsmodalitäten schadet nicht. Die Käufer:in schuldet den Kaufpreis grundsätzlich Zug um Zug und in Geld. Grundsätzlich wird der Kaufpreis als Bruttopreis (inkl. USt.) verstanden. Dennoch sollte eine Klarstellung erfolgen, ob der Kaufpreis netto oder brutto zu verstehen ist.

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Inventarkaufpreis

Häufig werden neben der Liegenschaft selbst auch noch Inventar und sonstige Gegenstände mitverkauft. Der dafür angesetzte Wert wird Inventarkaufpreis genannt und ist ein Teil des Gesamtkaufpreises. Als Inventar gilt zB freistehende Möbel (Tisch, Sessel, Sofa), aber auch sonstige Gegenstände (Einbauküche, Badezimmereinrichtung, Einbauschrank).

Das mitverkaufte Inventar sollte jedenfalls in einer eigens angefertigten Inventarliste festgehalten und dem Kaufvertrag als Beilage angehängt werden. Es ist zwischen Verkäufer:in und Käufer:in detailliert zu klären, ob und welches Inventar bzw. sonstigen Gegenstände am Kaufobjekt verbleiben und welche die Verkäufer:in zu räumen hat. Falls vorhanden sollten jedenfalls auch die dazugehörigen Belege übergeben werden.

Aus steuerrechtlicher Sicht gilt es zu beachten, dass Einrichtungsgegenstände auch als der Grunderwerbsteuer unterliegendes Zugehör angesehen werden können und somit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen. Die Frage, ob das mitverkaufte „Inventar“ laut Aufstellung das Zugehör der Kaufliegenschaft bildet, entscheidet sich danach, ob diese Gegenstände dem wirtschaftlichen Zweck der unbeweglichen Sache tatsächlich dienen, dazu dauernd wirtschaftlich gewidmet sind und eine entsprechende räumliche Verbindung mit dem Grundstück vorliegt. So kann zB hinsichtlich der Kücheneinrichtung und der Badezimmermöbel kein Zweifel daran bestehen, dass das Vorhandensein einer funktionierenden Küche dem wirtschaftlichen Zweck einer Wohnung dient, was ebenfalls auf einen dauernden Widmungswillen schließen lässt.

Ob Möbel und Einrichtungsgegenstände als Zugehör der Liegenschaft anzusehen sind, ist somit nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen.